{"id":991969,"date":"2025-11-23T19:21:17","date_gmt":"2025-11-23T19:21:17","guid":{"rendered":"https:\/\/capiwell.ch\/?p=991969"},"modified":"2025-11-24T12:32:37","modified_gmt":"2025-11-24T12:32:37","slug":"comment-obtenir-une-hypotheque-des-fonds-propres-et-des-capitaux-institutionnels-pour-limmobilier-suisse","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/comment-obtenir-une-hypotheque-des-fonds-propres-et-des-capitaux-institutionnels-pour-limmobilier-suisse\/","title":{"rendered":"Comment Obtenir une Hypoth\u00e8que, des Fonds Propres et des Capitaux Institutionnels pour l'Immobilier Suisse ?"},"content":{"rendered":"
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Cet article examine les diff\u00e9rentes mani\u00e8res dont l'immobilier suisse peut \u00eatre financ\u00e9, notamment par des hypoth\u00e8ques garanties par les caisses de retraite, des investissements priv\u00e9s et le d\u00e9ploiement de capitaux institutionnels. Il aborde \u00e9galement les caract\u00e9ristiques particuli\u00e8res du march\u00e9 suisse du cr\u00e9dit, qui lui conf\u00e8rent une grande stabilit\u00e9.<\/span><\/p>

Le march\u00e9 hypoth\u00e9caire suisse est \u00e9norme et ne cesse de cro\u00eetre. En 2024-2025, l'encours des pr\u00eats hypoth\u00e9caires atteindra environ 1,23 trillion de francs suisses, soit environ 38% de l'ensemble des actifs bancaires. La plupart de ces pr\u00eats sont des hypoth\u00e8ques \u00e0 taux fixe (environ trois quarts), bien que ces derni\u00e8res ann\u00e9es, davantage d'op\u00e9rations \u00e0 taux variable soient revenues. Les nouveaux pr\u00eats hypoth\u00e9caires restent \u00e9lev\u00e9s : au troisi\u00e8me trimestre 2025, plus de 22 milliards de francs suisses de nouveaux pr\u00eats hypoth\u00e9caires r\u00e9sidentiels ont \u00e9t\u00e9 accord\u00e9s en un seul trimestre. Malgr\u00e9 les avertissements des r\u00e9gulateurs concernant les risques, les banques restent prudentes, plus de 94 % des pr\u00eats hypoth\u00e9caires sont des pr\u00eats \u201csenior\u201d, ce qui signifie qu'ils ne d\u00e9passent pas les deux tiers de la valeur de la propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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Hypoth\u00e8ques : Le principal moyen de financer un bien immobilier en Suisse<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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En Suisse, les hypoth\u00e8ques restent le moyen le plus courant de lever des fonds pour acheter des maisons et des biens immobiliers commerciaux. Les hypoth\u00e8ques suisses pr\u00e9sentent des caract\u00e9ristiques uniques et des protections juridiques qui les rendent attrayantes.<\/p>

1. Les diff\u00e9rents types d'hypoth\u00e8ques en Suisse<\/strong><\/p>

  • Les hypoth\u00e8ques \u00e0 taux fixe fixent les taux d'int\u00e9r\u00eat pour une dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e, g\u00e9n\u00e9ralement entre 5 et 15 ans, de sorte que vous savez combien d'argent vous recevrez.\u00a0<\/li>
  • Les hypoth\u00e8ques \u00e0 taux variable ont des taux d'int\u00e9r\u00eat qui varient en fonction du march\u00e9, ce qui vous donne plus d'options mais vous expose \u00e9galement \u00e0 plus de risques.<\/li>
  • Les pr\u00eats hypoth\u00e9caires li\u00e9s au LIBOR ou au SARON sont des normes modernes pour les pr\u00eats institutionnels qui offrent aux pr\u00eateurs et aux emprunteurs des rendements conformes au march\u00e9.<\/li><\/ul>

    2. Hypoth\u00e8ques avec pensions en garantie<\/strong><\/p>

    Les fonds de pension suisses (LPP\/2e pilier) participent activement au financement de l'immobilier r\u00e9sidentiel.<\/p>

    Les pr\u00eats hypoth\u00e9caires garantis par des pensions offrent :<\/p>

    • Des fonds disponibles \u00e0 long terme et de mani\u00e8re r\u00e9guli\u00e8re pour les biens immobiliers<\/li>
    • Des taux d'int\u00e9r\u00eat comp\u00e9titifs<\/li>
    • Un moyen pour les investisseurs priv\u00e9s d'investir aux c\u00f4t\u00e9s des institutions dans les m\u00eames projets.<\/li><\/ul>

      Cette approche du financement permet aux promoteurs de disposer de liquidit\u00e9s et aux pr\u00eateurs d'avoir de bonnes garanties. Elle contribue \u00e9galement \u00e0 maintenir les taux de d\u00e9faillance de la Suisse \u00e0 un niveau bas.<\/p>

      3. Pr\u00eats immobiliers et pr\u00eats commerciaux<\/strong><\/p>

      Les pr\u00eats hypoth\u00e9caires r\u00e9sidentiels sont g\u00e9n\u00e9ralement plus petits, moins risqu\u00e9s et plus r\u00e9glement\u00e9s. Les pr\u00eats \u00e0 l'immobilier commercial impliquent plus d'argent et peuvent inclure :<\/p>

      • Ratios pr\u00eat\/valeur plus \u00e9lev\u00e9s pour les immeubles de bureaux ou de commerces de premier ordre<\/li>
      • Analyse des engagements des locataires et mod\u00e9lisation des flux de tr\u00e9sorerie<\/li>
      • P\u00e9riodes d'amortissement plus longues ou financement structur\u00e9 pour les projets \u00e0 usage multiple<\/li><\/ul>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
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        Investir dans l'immobilier suisse avec des fonds propres<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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        Lorsque vous utilisez des fonds propres pour acheter un bien immobilier, vous prenez plus de risques. Les investisseurs peuvent utiliser des fonds propres pour acheter directement ou indirectement par l'interm\u00e9diaire de structures ad hoc, de fonds priv\u00e9s ou de copropri\u00e9t\u00e9s via des plateformes telles que CapiWell.<\/p>

        Avantages de l'investissement en actions<\/h4>
        • Partage des risques
          <\/strong>Le co-investissement en fonds propres permet \u00e0 plusieurs personnes de partager les risques financiers et op\u00e9rationnels li\u00e9s \u00e0 la possession d'un bien immobilier.<\/li>
        • Acc\u00e8s aux actifs de premi\u00e8re qualit\u00e9
          <\/strong>Vous pouvez acc\u00e9der \u00e0 des appartements de grande valeur, \u00e0 des projets \u00e0 usage mixte et \u00e0 des immeubles commerciaux \u00e0 Zurich, Gen\u00e8ve, B\u00e2le et Lausanne sans avoir \u00e0 engager la totalit\u00e9 de votre capital.<\/li>
        • Opportunit\u00e9s de cr\u00e9ation de valeur
          <\/strong>Les fonds propres peuvent \u00eatre utilis\u00e9s pour financer des r\u00e9novations, des am\u00e9liorations ESG et des projets de modernisation qui augmentent la valeur d'un bien immobilier et ses revenus locatifs.<\/li>
        • Alignement sur les objectifs ESG
          <\/strong>Les structures de capitaux propres peuvent inclure des certifications de b\u00e2timents \u00e9cologiques, l'efficacit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique et la conception durable. Les biens immobiliers pr\u00e9sentant de telles caract\u00e9ristiques sont plus attrayants pour les investisseurs institutionnels et les locataires.<\/li><\/ul>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
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          Immobilier suisse et capitaux institutionnels<\/h3>

          Les fonds de pension, les compagnies d'assurance et les banques priv\u00e9es sont tous des types d'investisseurs institutionnels tr\u00e8s importants pour le financement de l'immobilier suisse. Ils fournissent :<\/p>

          • Des capitaux stables et patients<\/li>
          • Financement organis\u00e9 pour les grands projets<\/li>
          • Acc\u00e8s \u00e0 des d\u00e9veloppements haut de gamme et \u00e0 usage mixte<\/li><\/ul>

            Les institutions recherchent g\u00e9n\u00e9ralement des biens immobiliers bien situ\u00e9s qui respectent les normes ESG. Le quartier financier de Zurich, les centres de bureaux de Gen\u00e8ve et les zones de r\u00e9novation urbaine de Lausanne sont autant d'endroits propices \u00e0 l'investissement institutionnel.<\/p>

            Avantages de la participation institutionnelle<\/h4>
            • Cr\u00e9dibilit\u00e9 du march\u00e9
              <\/strong>Le soutien institutionnel montre qu'un projet est bon, ce qui attire des co-investisseurs priv\u00e9s.<\/li>
            • R\u00e9duction des co\u00fbts d'emprunt
              <\/strong>Lorsque vous empruntez beaucoup d'argent, vous pouvez obtenir des taux et des conditions hypoth\u00e9caires plus avantageux.<\/li>
            • Att\u00e9nuation des risques
              <\/strong>La diligence institutionnelle r\u00e9duit les risques op\u00e9rationnels, juridiques et commerciaux pour toutes les parties concern\u00e9es.<\/li><\/ul>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
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              Principales caract\u00e9ristiques de la stabilit\u00e9 des pr\u00eats immobiliers en Suisse<\/h3>

              Le march\u00e9 suisse du cr\u00e9dit immobilier est r\u00e9put\u00e9 pour sa stabilit\u00e9 pour plusieurs raisons :<\/p>

              • Des ratios pr\u00eat\/valeur prudents
                <\/strong>La plupart des pr\u00eats hypoth\u00e9caires r\u00e9sidentiels ont un ratio pr\u00eat\/valeur (LTV) compris entre 60% et 80%, ce qui \u00e9vite de prendre trop de risques.<\/li>
              • Un contr\u00f4le r\u00e9glementaire fort
                <\/strong>L'Autorit\u00e9 f\u00e9d\u00e9rale de surveillance des march\u00e9s financiers (FINMA) veille \u00e0 ce que les banques pr\u00eatent de l'argent de mani\u00e8re responsable.<\/li>
              • Environnement \u00e9conomique stable
                <\/strong>Un faible taux de ch\u00f4mage, une monnaie forte et une croissance d\u00e9mographique r\u00e9guli\u00e8re sont autant de facteurs qui favorisent la valeur des biens immobiliers et la demande locative.<\/li>
              • Participation au fonds de pension
                <\/strong>Les pr\u00eats hypoth\u00e9caires garantis par les pensions constituent un capital \u00e0 long terme et \u00e0 faible risque qui permet au march\u00e9 de rester liquide m\u00eame en cas de ralentissement.<\/li><\/ul>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
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                Mise en place d'un financement pour les investisseurs<\/h3>

                1. L'association de la dette et des fonds propres<\/strong><\/p>

                La meilleure fa\u00e7on de financer l'immobilier en Suisse est souvent de combiner des hypoth\u00e8ques avec des investissements en actions. De cette mani\u00e8re, les investisseurs utilisent leur capital tout en r\u00e9duisant leur risque. Les SPV ou les plateformes de co-investissement, qui permettent aux investisseurs de poss\u00e9der une petite partie d'un bien immobilier, deviennent des options de plus en plus populaires pour poss\u00e9der des biens immobiliers co\u00fbteux dans les villes.<\/p>

                2. R\u00e9flexion sur les r\u00e9novations ESG<\/strong><\/p>

                L'ajout de r\u00e9novations \u00e9nerg\u00e9tiques ou d'am\u00e9liorations favorables \u00e0 l'environnement peut avoir une incidence sur les conditions du pr\u00eat. Les pr\u00eateurs et les partenaires institutionnels accordent souvent de meilleurs taux ou un acc\u00e8s prioritaire au capital pour les projets qui sont conformes \u00e0 l'ESG.<\/p>

                3. Diversifier les types d'actifs<\/strong><\/p>

                En r\u00e9partissant les investissements entre des biens r\u00e9sidentiels, commerciaux et \u00e0 usage mixte, vous r\u00e9duisez les risques et vous vous assurez des flux de revenus r\u00e9guliers qui peuvent renforcer les montages financiers.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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                Exemple : Financement d'immeubles \u00e0 usage mixte \u00e0 Zurich<\/h3>

                Un promoteur ach\u00e8te un immeuble \u00e0 usage mixte \u00e0 Zurich West en recourant \u00e0 un pr\u00eat hypoth\u00e9caire de 30 millions de francs suisses, dont une partie est garantie par un fonds de pension.<\/p>

                Un SPV compos\u00e9 de plusieurs actionnaires priv\u00e9s a lev\u00e9 10 millions de francs suisses en fonds propres.<\/p>

                Le budget de r\u00e9novation est financ\u00e9 par des fonds propres suppl\u00e9mentaires mis en commun pour les am\u00e9liorations apport\u00e9es par l'ESG.<\/p>

                Ce m\u00e9lange donne :<\/p>

                • Des paiements de dettes stables gr\u00e2ce \u00e0 des revenus locatifs fiables<\/li>
                • Responsabilit\u00e9 partag\u00e9e des op\u00e9rations et r\u00e9duction des risques<\/li>
                • Appr\u00e9ciation des actifs \u00e0 long terme gr\u00e2ce \u00e0 des am\u00e9liorations durables et \u00e0 un bon emplacement<\/li><\/ul>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
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                  Conclusion<\/h3>

                  L'\u00e9cosyst\u00e8me suisse du financement immobilier comprend des hypoth\u00e8ques, des fonds propres et des capitaux institutionnels. Les investisseurs peuvent acheter des maisons haut de gamme \u00e0 Zurich, Gen\u00e8ve, B\u00e2le et Lausanne gr\u00e2ce \u00e0 des pr\u00eats hypoth\u00e9caires garantis par les caisses de retraite, \u00e0 des co-investissements priv\u00e9s et \u00e0 des structures SPV. La stabilit\u00e9 \u00e0 long terme et les rendements \u00e9lev\u00e9s sont pratiquement garantis gr\u00e2ce aux r\u00e8gles de pr\u00eat strictes du march\u00e9, \u00e0 la surveillance r\u00e9glementaire et \u00e0 l'alignement sur les objectifs ESG.<\/p>

                  Les investisseurs qui connaissent le fonctionnement de ces structures de financement peuvent faire le meilleur usage de leur argent, investir dans des biens immobiliers de grande valeur et naviguer en toute confiance sur le march\u00e9 immobilier suisse, unique en son genre.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

                  L'immobilier suisse est connu pour conserver sa valeur au fil du temps, et le march\u00e9 local est r\u00e9put\u00e9 pour sa stabilit\u00e9 et son ouverture. Les investisseurs \u00e0 Zurich, Gen\u00e8ve, B\u00e2le et Lausanne doivent avoir acc\u00e8s \u00e0 la bonne structure de financement afin d'obtenir les meilleurs rendements avec le moins de risques possible. Dans l'investissement immobilier suisse, les hypoth\u00e8ques, les fonds propres et les capitaux institutionnels ont tous des objectifs diff\u00e9rents qu'il convient de comprendre.<\/p>","protected":false},"author":2,"featured_media":992180,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[90],"tags":[],"class_list":["post-991969","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-real-estate-capital"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/991969","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=991969"}],"version-history":[{"count":11,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/991969\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":992356,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/991969\/revisions\/992356"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/992180"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=991969"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=991969"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=991969"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}