{"id":991964,"date":"2025-11-24T12:34:16","date_gmt":"2025-11-24T12:34:16","guid":{"rendered":"https:\/\/capiwell.ch\/?p=991964"},"modified":"2025-11-24T12:44:35","modified_gmt":"2025-11-24T12:44:35","slug":"comprendre-les-spvs-comment-les-swiss-real-estate-shares-rendent-linvestissement-immobilier-plus-accessible","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/comprendre-les-spvs-comment-les-swiss-real-estate-shares-rendent-linvestissement-immobilier-plus-accessible\/","title":{"rendered":"Comprendre les SPV: Comment les Actions Immobili\u00e8res Suisses Rendent l'Investissement Immobilier plus Accessible"},"content":{"rendered":"
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Qu'est-ce qu'un SPV ?<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Une structure ad hoc (SPV) est une entit\u00e9 juridique qui n'existe que pour d\u00e9tenir un certain actif (comme un bien immobilier) et prot\u00e9ger ses propri\u00e9taires des risques financiers. Dans le contexte de l'investissement immobilier suisse, les SPV permettent \u00e0 plusieurs investisseurs de mettre en commun leur argent pour acheter un immeuble ou un groupe d'immeubles. Chaque investisseur poss\u00e8de une part de la SPV et non le bien immobilier lui-m\u00eame.<\/span><\/p>

Les SPV sont constitu\u00e9s de mani\u00e8re \u00e0 ce que l'actif immobilier soit s\u00e9par\u00e9 des autres actifs de l'investisseur. Cela rend les choses plus claires, facilite la gestion et ouvre des possibilit\u00e9s d'investissement fractionn\u00e9 dans des zones urbaines haut de gamme qui seraient autrement hors de port\u00e9e.

Les SPV permettent aux investisseurs priv\u00e9s ou institutionnels, tels que les fonds de pension et les family offices, de regrouper des capitaux dans des projets immobiliers cibl\u00e9s tout en isolant les risques, de sorte que les dettes restent au sein du SPV et n'affectent pas la soci\u00e9t\u00e9 m\u00e8re. Des soci\u00e9t\u00e9s de premier plan, telles que Patrimonium, g\u00e8rent des SPV qui supervisent des portefeuilles immobiliers d'une valeur de plus de 3,4 milliards de francs suisses dans toute la Suisse, tandis qu'Helvetia exploite des v\u00e9hicules de type SPV qui d\u00e9tiennent plus de 1,1 milliard de francs suisses de biens immobiliers r\u00e9sidentiels et commerciaux. Ces structures rendent l'investissement immobilier plus modulaire et \u00e9volutif, permettant aux investisseurs de canaliser des fonds dans des projets sp\u00e9cifiques avec plus d'efficacit\u00e9 et de s\u00e9curit\u00e9. Les SPV fa\u00e7onnent de plus en plus le march\u00e9 immobilier suisse en offrant un cadre professionnel et g\u00e9r\u00e9 en fonction des risques pour les investissements immobiliers \u00e0 grande \u00e9chelle et de niche.<\/p>

Structure juridique des soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res suisses<\/strong><\/p>

En Suisse, les SPV sont g\u00e9n\u00e9ralement constitu\u00e9s sous l'une des formes suivantes :<\/span><\/p>

  • Les soci\u00e9t\u00e9s \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e (GmbH\/SARL) conviennent aux petits groupes d'investisseurs.<\/span><\/li>
  • Les soci\u00e9t\u00e9s anonymes (AG\/SA) sont id\u00e9ales pour les plateformes de crowd-investing ou les investissements group\u00e9s.<\/span><\/li><\/ul>

    Aspects juridiques importants des SPV suisses :<\/span><\/p>

    • Responsabilit\u00e9 limit\u00e9e ou soci\u00e9t\u00e9 anonyme<\/span><\/li>
    • Les investisseurs ne sont g\u00e9n\u00e9ralement responsables que du montant qu'ils ont investi.<\/span><\/li>
    • Comptabilit\u00e9 s\u00e9par\u00e9e<\/span><\/li>
    • L'entit\u00e9 ad hoc tient ses propres registres financiers afin que tous les actionnaires puissent en prendre connaissance.<\/span><\/li>
    • Gouvernance<\/span><\/li><\/ul>

      Les administrateurs suisses (ou une soci\u00e9t\u00e9 de gestion suisse) sont charg\u00e9s de g\u00e9rer la soci\u00e9t\u00e9 de mani\u00e8re \u00e0 ce qu'elle respecte les lois locales et, pour les investisseurs \u00e9trangers, la loi f\u00e9d\u00e9rale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes \u00e0 l'\u00e9tranger (Lex Koller).<\/span><\/p>

      Cette structure permet aux investisseurs nationaux et \u00e9trangers de participer l\u00e9galement \u00e0 des transactions immobili\u00e8res, m\u00eame dans les r\u00e9gions o\u00f9 la propri\u00e9t\u00e9 directe peut \u00eatre limit\u00e9e.<\/span><\/p>

      Comment les SPV rendent l'investissement immobilier suisse plus accessible \u00e0 tous<\/strong><\/p>

      Les SPV permettent aux investisseurs d'acheter des biens immobiliers qui seraient autrement trop chers pour eux. Voici quelques-uns des principaux avantages :<\/span><\/p>

      1. Moins d'argent n\u00e9cessaire<\/span><\/h6>

      Les investisseurs peuvent acheter une part fractionn\u00e9e d'un immeuble d'habitation zurichois de 5 millions de francs suisses par l'interm\u00e9diaire d'un SPV, au lieu d'acheter l'ensemble. Cette approche facilite l'acc\u00e8s de tous \u00e0 des actifs de qualit\u00e9 et r\u00e9partit les risques financiers.<\/span><\/p>

      2. Avantages de la copropri\u00e9t\u00e9<\/span><\/h6>

      Les investisseurs dans les SPV ont l'avantage de poss\u00e9der des biens en commun :<\/span><\/p>

      • Partage des co\u00fbts de maintenance et d'exploitation<\/span><\/li>
      • Gestion professionnelle des biens immobiliers<\/span><\/li>
      • D\u00e9cisions conjointes sur les am\u00e9liorations et les strat\u00e9gies de location<\/span><\/li>
      • Exposition possible \u00e0 plusieurs b\u00e2timents<\/span><\/li><\/ul>

        Les SPV permettent aux petits investisseurs de partager la propri\u00e9t\u00e9 avec les grands investisseurs institutionnels, ce qui leur donne la m\u00eame possibilit\u00e9 d'obtenir des rendements.<\/span><\/p>

        3. Options de liquidit\u00e9<\/span><\/h6>

        Certaines SPV vous permettent d'\u00e9changer ou de racheter des actions, ce qui vous permet d'obtenir des liquidit\u00e9s plus rapidement qu'en tant que propri\u00e9taire direct d'un bien immobilier. Des sites d'investissement collectif comme CapiWell facilitent l'achat et la vente d'actions de SPV sur le march\u00e9 secondaire. Les positions peuvent ainsi \u00eatre modifi\u00e9es ou liquid\u00e9es.<\/span><\/p>

        4. Alignement de l'ESG et de la r\u00e9novation<\/h6>

        Les SPV peuvent mettre en commun des fonds pour des projets ax\u00e9s sur l'ESG, tels que des r\u00e9novations, des am\u00e9liorations de l'efficacit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique ou des modernisations. Les investisseurs b\u00e9n\u00e9ficient tous de l'augmentation de la valeur des biens immobiliers, de l'attractivit\u00e9 des locataires et de la conformit\u00e9 aux normes \u00e9nerg\u00e9tiques suisses.<\/span><\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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        Exemples concrets<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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        Zurich : immeubles d'habitation haut de gamme<\/strong><\/p>

        Un SPV a achet\u00e9 un immeuble multifamilial \u00e0 Zurich Ouest qui comprend 20 appartements lou\u00e9s \u00e0 des locataires \u00e0 revenus moyens et \u00e9lev\u00e9s. Les investisseurs ont achet\u00e9 des parts en fonction des fonds propres dont ils disposaient. La propri\u00e9t\u00e9 fractionn\u00e9e leur permet de participer sans avoir \u00e0 s'occuper directement de la gestion. Les b\u00e9n\u00e9fices provenant des revenus locatifs sont vers\u00e9s tous les trois mois et chaque actionnaire est en mesure de profiter de l'augmentation de la valeur des appartements.<\/span><\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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        Gen\u00e8ve : Un m\u00e9lange de quartiers d'affaires et de quartiers r\u00e9sidentiels<\/strong><\/p>

        Un SPV poss\u00e8de \u00e0 Gen\u00e8ve un immeuble comprenant \u00e0 la fois des bureaux et des appartements. Les investisseurs b\u00e9n\u00e9ficient de diff\u00e9rentes sources de flux de tr\u00e9sorerie : les loyers r\u00e9sidentiels sont stables, tandis que les baux de bureaux offrent un potentiel de rendement plus \u00e9lev\u00e9. Les gestionnaires professionnels de la SPV veillent \u00e0 ce que les locataires soient satisfaits et \u00e0 ce que la soci\u00e9t\u00e9 respecte toutes les r\u00e8gles en vigueur.<\/span><\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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        Lausanne : SPV pour la r\u00e9novation<\/strong><\/p>

        Une SPV se concentre sur l'acquisition et la modernisation de b\u00e2timents anciens dans le centre de Lausanne. Les fonds collect\u00e9s servent \u00e0 am\u00e9liorer l'ext\u00e9rieur, l'int\u00e9rieur et l'efficacit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique des b\u00e2timents. Les investisseurs se partagent les co\u00fbts et les b\u00e9n\u00e9fices. Apr\u00e8s une r\u00e9novation, les loyers et la valeur de l'immeuble augmentent, ce qui montre comment les SPV peuvent \u00eatre utilis\u00e9es pour cr\u00e9er de la valeur.<\/span><\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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        Risques et avantages : \u00c9l\u00e9ments \u00e0 prendre en compte<\/strong><\/p>

        Les investisseurs doivent \u00eatre conscients des risques li\u00e9s aux structures ad hoc, m\u00eame si celles-ci pr\u00e9sentent de nombreux avantages :<\/span><\/p>

        • Risque de march\u00e9<\/strong>
          Les changements \u00e9conomiques ou d\u00e9mographiques peuvent entra\u00eener une hausse ou une baisse de la valeur des biens immobiliers et des revenus locatifs.<\/li>
        • Limitations des liquidit\u00e9s<\/strong>
          Toutes les entit\u00e9s ad hoc n'ont pas des actions faciles \u00e0 n\u00e9gocier ; certaines peuvent devoir \u00eatre conserv\u00e9es pendant plusieurs ann\u00e9es.<\/li>
        • Risque de gestion<\/strong>
          Les rendements d\u00e9pendent de la mani\u00e8re dont la location, l'entretien et les am\u00e9liorations ESG sont g\u00e9r\u00e9s par des professionnels.<\/li>
        • Questions juridiques et fiscales<\/strong>
          Les investisseurs doivent conna\u00eetre le droit suisse des soci\u00e9t\u00e9s, les imp\u00f4ts cantonaux et ce que signifie pour eux le fait de d\u00e9tenir des actions d'une soci\u00e9t\u00e9 dans un autre pays.<\/li><\/ul>

          Ces risques sont contrebalanc\u00e9s par les b\u00e9n\u00e9fices possibles :<\/span><\/p>

          • Acc\u00e8s \u00e0 des atouts urbains suisses de qualit\u00e9<\/span><\/li>
          • Partage des co\u00fbts<\/span><\/li>
          • Appr\u00e9ciation du capital<\/span><\/li>
          • Diversification du portefeuille<\/span><\/li>
          • Co\u00fbts d'entr\u00e9e r\u00e9duits<\/span><\/li><\/ul>

            Les SPV et l'avenir de l'investissement dans l'immobilier suisse<\/strong><\/p>

            Le mod\u00e8le SPV s'inscrit dans les nouvelles tendances de l'investissement immobilier en Suisse :<\/span><\/p>

            • Croissance de la propri\u00e9t\u00e9 fractionn\u00e9e<\/strong>
              <\/span>Davantage d'investisseurs peuvent d\u00e9sormais acheter des parts d'immeubles \u00e0 Zurich, Gen\u00e8ve, B\u00e2le et Lausanne.<\/span><\/li>
            • Focus ESG
              <\/strong>Le capital collectif peut financer des am\u00e9liorations qui sont b\u00e9n\u00e9fiques pour l'environnement, comme les r\u00e9novations \u00e9nerg\u00e9tiques, les projets de construction \u00e9cologique et les am\u00e9liorations qui sont b\u00e9n\u00e9fiques pour le climat.<\/span><\/li>
            • L'investissement collectif
              <\/strong>Des plateformes telles que CapiWell permettent aux petits investisseurs de mettre leur argent en commun et d'acheter des biens immobiliers d'une qualit\u00e9 \u00e9quivalente \u00e0 celle des biens d\u00e9tenus par des institutions.<\/span><\/li>
            • Conformit\u00e9 r\u00e9glementaire
              <\/strong>Les SPV permettent aux \u00e9trangers de d\u00e9tenir des actions sans enfreindre les r\u00e8gles (Lex Koller et r\u00e8gles cantonales locales).<\/span><\/li><\/ul>

              Les investisseurs qui connaissent le fonctionnement des structures SPV peuvent acheter des biens immobiliers suisses haut de gamme sans avoir \u00e0 payer et \u00e0 g\u00e9rer des propri\u00e9t\u00e9s enti\u00e8res.<\/span><\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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              La voie de l'avenir<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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              Les SPV changent la fa\u00e7on dont les gens peuvent acheter des biens immobiliers en Suisse. Les SPV rendent l'investissement \u00e0 Zurich, Gen\u00e8ve, B\u00e2le et Lausanne plus accessible en mettant en commun les ressources, en partageant les co\u00fbts et en permettant aux gens de poss\u00e9der une participation fractionn\u00e9e dans un ou plusieurs biens immobiliers. Les investisseurs ont acc\u00e8s \u00e0 des biens immobiliers r\u00e9sidentiels et commerciaux de grande qualit\u00e9, \u00e0 des possibilit\u00e9s de profiter des am\u00e9liorations conformes aux normes ESG et \u00e0 une gestion professionnelle, tout en r\u00e9duisant leur propre risque.<\/span><\/p>

              Les SPV sont un moyen efficace, l\u00e9gal et de plus en plus populaire pour les investisseurs d'acc\u00e9der \u00e0 des propri\u00e9t\u00e9s haut de gamme sans avoir \u00e0 acheter un immeuble entier. Utilis\u00e9s avec des sites de crowd-investing comme CapiWell, les SPV offrent un moyen clair et facile de participer aux march\u00e9s immobiliers les plus convoit\u00e9s de Suisse.<\/span><\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

              Les soci\u00e9t\u00e9s \u00e0 finalit\u00e9 sp\u00e9cifique (FVS) ou SVP en anglais constituent un moyen de plus en plus populaire pour les personnes de d\u00e9tenir en copropri\u00e9t\u00e9, d'investir et d'acc\u00e9der \u00e0 des biens immobiliers suisses haut de gamme sans avoir \u00e0 acheter l'ensemble de la propri\u00e9t\u00e9. Cet article d\u00e9crit le fonctionnement de ces structures juridiques, les avantages qu'elles offrent en termes de liquidit\u00e9 et de copropri\u00e9t\u00e9, et les cas o\u00f9 elles ont permis \u00e0 des investisseurs immobiliers en Suisse de remporter des succ\u00e8s concrets.<\/p>","protected":false},"author":2,"featured_media":992171,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[90],"tags":[],"class_list":["post-991964","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-real-estate-capital"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/991964","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=991964"}],"version-history":[{"count":14,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/991964\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":992362,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/991964\/revisions\/992362"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/992171"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=991964"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=991964"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=991964"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}