{"id":991921,"date":"2025-11-24T12:58:09","date_gmt":"2025-11-24T12:58:09","guid":{"rendered":"https:\/\/capiwell.ch\/?p=991921"},"modified":"2025-11-24T12:58:15","modified_gmt":"2025-11-24T12:58:15","slug":"comment-la-lex-koller-affecte-les-investissements-immobiliers-etrangers-en-suisse","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/comment-la-lex-koller-affecte-les-investissements-immobiliers-etrangers-en-suisse\/","title":{"rendered":"Impact de la loi Lex Koller sur les Investissements Immobiliers Etrangers en Suisse"},"content":{"rendered":"
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N\u00e9anmoins, investir dans l'immobilier suisse implique de naviguer dans des r\u00e9glementations souvent mal comprises par les investisseurs \u00e9trangers. La Lex Koller, une loi f\u00e9d\u00e9rale qui r\u00e9git la propri\u00e9t\u00e9 de biens immobiliers par des personnes qui ne vivent pas dans le pays, est au c\u0153ur de ces r\u00e9glementations.<\/span><\/p>

Cet article donne un aper\u00e7u pratique de la Lex Koller, de ce qu'elle signifie pour les investisseurs qui ne sont pas r\u00e9sidents suisses, des r\u00e8gles qui s'appliquent \u00e0 chaque canton et de la place qu'occupent les structures d'accueil. Il aborde \u00e9galement les d\u00e9fis et les opportunit\u00e9s pour les acheteurs potentiels qui souhaitent rester en conformit\u00e9.\u00a0<\/span><\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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Qu'est-ce que Lex Koller ?<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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La loi f\u00e9d\u00e9rale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes \u00e0 l'\u00e9tranger, adopt\u00e9e en 1983, est \u00e9galement connue sous le nom de Lex Koller depuis sa derni\u00e8re r\u00e9vision majeure en 1997, lorsque Arnold Koller \u00e9tait pr\u00e9sident de la Conf\u00e9d\u00e9ration suisse. Son principal objectif est de limiter la propri\u00e9t\u00e9 \u00e9trang\u00e8re de biens immobiliers en Suisse afin que le logement reste abordable pour les Suisses et que les gens n'ach\u00e8tent pas des maisons uniquement pour faire de l'argent.<\/span><\/p>

Lex Koller fait une distinction entre :<\/b><\/p>

  • Citoyens et r\u00e9sidents suisses : G\u00e9n\u00e9ralement libres d'acheter des biens immobiliers.<\/span><\/li>
  • Les \u00e9trangers qui ne vivent pas en Suisse : Ils sont soumis \u00e0 des contr\u00f4les stricts et ont souvent besoin d'une autorisation des autorit\u00e9s cantonales.<\/span><\/li><\/ul>

    La loi s'applique aux habitations, aux terrains constructibles et \u00e0 certains types de biens immobiliers commerciaux dans certaines situations. Au fil du temps, les cantons ont interpr\u00e9t\u00e9 et appliqu\u00e9 la Lex Koller de diff\u00e9rentes mani\u00e8res, ce qui complique la t\u00e2che des investisseurs \u00e9trangers.<\/span><\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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    Comment la Lex Koller affecte-t-elle les investisseurs qui ne vivent pas en Suisse ?<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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    En r\u00e9sum\u00e9, la Lex Koller a trois implications principales pour les \u00e9trangers qui investissent dans l'immobilier suisse :<\/span><\/p>

    • Limitations concernant les r\u00e9sidences principales. Les non-r\u00e9sidents ne peuvent g\u00e9n\u00e9ralement pas acheter de r\u00e9sidences suisses pour leur usage personnel. Il existe des exceptions pour les propri\u00e9t\u00e9s situ\u00e9es dans des zones commerciales d\u00e9sign\u00e9es ou dans des zones touristiques qui sont approuv\u00e9es pour des r\u00e9sidences secondaires.<\/span><\/li>
    • Limites impos\u00e9es aux immeubles de placement. Les non-r\u00e9sidents ne peuvent pas acheter des appartements dans des villes comme Zurich, Gen\u00e8ve ou B\u00e2le, qui font l'objet d'une forte demande en mati\u00e8re de location ou d'investissement sp\u00e9culatif. Dans de nombreux cantons, seuls quelques nouveaux immeubles peuvent \u00eatre achet\u00e9s par des ressortissants d'autres pays.<\/span><\/li>
    • Toute transaction \u00e9trang\u00e8re doit \u00eatre approuv\u00e9e par les autorit\u00e9s cantonales. Celles-ci examinent si l'achat a une bonne raison \u00e9conomique, comme la stimulation du tourisme dans la r\u00e9gion, ou s'il risque d'aggraver la p\u00e9nurie de logements.<\/span><\/li>
    • La loi peut sembler un casse-t\u00eate pour les non-r\u00e9sidents \u00e0 hauts revenus qui souhaitent acheter des biens immobiliers en Suisse. Heureusement, il existe des moyens tout \u00e0 fait l\u00e9gaux pour les \u00e9trangers d'investir tout en restant dans la l\u00e9galit\u00e9.\u00a0<\/span><\/li><\/ul>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
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      SPV et autres solutions pour les \u00e9trangers<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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      L'utilisation de structures d'accueil est l'un des meilleurs moyens d'investir pour les investisseurs qui ne vivent pas dans la r\u00e9gion. Les SPV sont des entreprises qui poss\u00e8dent certaines choses, comme des biens immobiliers. Lex Koller permet aux non-r\u00e9sidents d'acheter indirectement des biens immobiliers en pla\u00e7ant de l'argent dans une soci\u00e9t\u00e9 suisse qui poss\u00e8de des biens immobiliers.<\/span><\/p>

      Pourquoi Lex Koller permet aux SPV de fonctionner :<\/b><\/p>

      • Techniquement, la propri\u00e9t\u00e9 est une entreprise et non une personne.<\/li>
      • Des directeurs ou des structures de gestion locaux peuvent aider \u00e0 r\u00e9pondre aux exigences l\u00e9gales suisses.<\/li>
      • Les SPV peuvent rassembler un certain nombre d'investisseurs, ce qui r\u00e9duit le montant que chacun doit investir.<\/li><\/ul>

        Les SPV permettent \u00e9galement aux investisseurs \u00e9trangers d'acheter des propri\u00e9t\u00e9s urbaines r\u00e9sidentielles et commerciales sans avoir \u00e0 respecter les m\u00eames r\u00e8gles que pour la propri\u00e9t\u00e9 directe. Un nombre croissant de plateformes, y compris des sites de crowd-investing comme CapiWell, soutiennent l'adoption de ces structures favorables aux \u00e9trangers.<\/span><\/p>

        Exemple :<\/strong> Supposons que vous habitiez en Allemagne et que vous souhaitiez investir 200 000 CHF dans un immeuble \u00e0 Zurich. Vous ne pouvez pas acheter directement. En Suisse, un SPV est cr\u00e9\u00e9 pour d\u00e9tenir le bien immobilier. Vous achetez des actions de la SPV et vous obtenez une part des revenus locatifs ainsi que la possibilit\u00e9 de profiter de la hausse de la valeur des actions. Ici, tout est l\u00e9gal : la SPV est suisse, et la Lex Koller ne limite donc pas ce qu'elle peut faire. <\/span><\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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        Restrictions sp\u00e9cifiques au canton<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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        La Lex Koller est une loi f\u00e9d\u00e9rale, mais les cantons l'appliquent et l'interpr\u00e8tent diff\u00e9remment. Certains cantons sont tr\u00e8s stricts, tandis que d'autres sont plus souples.\u00a0<\/span><\/p>

        • Zurich
          <\/b>Zurich est l'un des cantons o\u00f9 il est le plus difficile d'acheter un logement pour les personnes qui n'y habitent pas. <\/span>Il n'est pas courant que les \u00e9trangers re\u00e7oivent l'autorisation d'acheter des unit\u00e9s r\u00e9sidentielles dans le centre de Zurich. L'immobilier commercial, les projets de r\u00e9am\u00e9nagement ou la propri\u00e9t\u00e9 de SPV sont des voies plus prometteuses.<\/span><\/li>
        • Gen\u00e8ve
          <\/b>Gen\u00e8ve a des r\u00e8gles strictes parce qu'il y a beaucoup de demande et peu d'espace. <\/span>Les r\u00e9sidences secondaires sont soumises \u00e0 des r\u00e8gles strictes et il est difficile pour les personnes qui n'habitent pas sur place d'obtenir une autorisation d'achat. <\/span>Vous aurez peut-\u00eatre plus de chances avec des projets touristiques ou d'h\u00f4tellerie, mais il est presque impossible d'acheter un logement pour vous-m\u00eame.<\/span><\/li>
        • B\u00e2le
          <\/b>B\u00e2le est un peu plus souple que Zurich ou Gen\u00e8ve, notamment en ce qui concerne les d\u00e9veloppements commerciaux ou \u00e0 usage mixte. <\/span>Les propri\u00e9t\u00e9s r\u00e9sidentielles d\u00e9tenues par des non-r\u00e9sidents sont assez rares, mais les SPV sont souvent utilis\u00e9s pour mettre en commun des fonds \u00e9trangers pour des propri\u00e9t\u00e9s locatives locales.<\/span><\/li>
        • Lausanne et le canton de Vaud
          <\/b>Les r\u00e8gles de Lausanne ne sont pas trop strictes. <\/span>Dans certaines r\u00e9gions, des logements neufs peuvent \u00eatre ouverts aux investisseurs \u00e9trangers avec l'autorisation du gouvernement. Les SPV sont une option alternative tr\u00e8s r\u00e9pandue.<\/span><\/li>
        • Autres cantons
          <\/b>Les r\u00e9gions tr\u00e8s touristiques comme les Grisons et le Valais n'autorisent l'achat d'une r\u00e9sidence secondaire qu'\u00e0 certains endroits.<\/span><\/li><\/ul>

          En g\u00e9n\u00e9ral, les permis d'acheter dans les zones rurales ou moins dens\u00e9ment peupl\u00e9es sont plus faciles \u00e0 obtenir, mais le potentiel de croissance est plus faible que dans les villes.<\/span><\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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          Ce que les investisseurs \u00e9trangers doivent faire<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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          Si vous ne vivez pas en Suisse, vous devez planifier soigneusement l'achat d'un bien immobilier en Suisse. Voici comment proc\u00e9der, \u00e9tape par \u00e9tape :<\/span><\/p>

          • Sachez ce que vous voulez faire. D\u00e9terminez si votre objectif est de gagner de l'argent gr\u00e2ce aux loyers, d'augmenter la valeur de votre bien ou les deux. Cela vous aidera \u00e0 d\u00e9terminer si une SPV (ou une autre structure commerciale) a du sens et laquelle choisir.<\/span><\/li>
          • V\u00e9rifiez les restrictions en vigueur dans le canton en prenant contact avec le canton o\u00f9 se trouve le bien immobilier. V\u00e9rifiez si le bien peut \u00eatre d\u00e9tenu par une personne d'un autre pays et quelles sont les autorisations n\u00e9cessaires.<\/span><\/li>
          • Pensez aux SPV ou \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 d'entreprise. Les SPV permettent aux investisseurs \u00e9trangers de mettre leur argent en commun et d'acheter l\u00e9galement des biens immobiliers r\u00e9sidentiels et commerciaux en Suisse. Veillez \u00e0 ce que le SPV soit correctement mis en place, avec une gestion et une gouvernance suisses.<\/span><\/li>
          • Concentrez-vous sur les projets qui respectent les r\u00e8gles ESG ou qui sont destin\u00e9s aux entreprises. Les h\u00f4tels, les espaces de cohabitation et les b\u00e2timents \u00e9conomes en \u00e9nergie sont g\u00e9n\u00e9ralement soumis \u00e0 moins de r\u00e8gles. Certains cantons placent ce type de projets en t\u00eate de leur liste de choses \u00e0 approuver pour les investisseurs \u00e9trangers.<\/span><\/li>
          • Obtenez les conseils de juristes et d'experts fiscaux. Le droit immobilier suisse est complexe. Les investisseurs qui ne vivent pas dans le pays doivent conna\u00eetre \u00e0 la fois la Lex Koller et les lois fiscales cantonales. Les structures SPV peuvent poser des probl\u00e8mes d'imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s qui n\u00e9cessitent une planification pr\u00e9alable minutieuse.<\/span><\/li><\/ul>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
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            Risques li\u00e9s au SPV<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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            Les investisseurs \u00e9trangers sont toujours confront\u00e9s \u00e0 des risques particuliers, m\u00eame avec des SPV ou d'autres structures d'entreprise :<\/span><\/p>

            • Incertitude concernant les autorisations : Les autorit\u00e9s cantonales ont le dernier mot en mati\u00e8re d'autorisations. Les projets peuvent \u00eatre refus\u00e9s ou suspendus.<\/span><\/li>
            • Contraintes de liquidit\u00e9 : Bien qu'elles soient plus faciles \u00e0 vendre que les biens immobiliers traditionnels, les actions des SPV (ou d'autres formes d'investissement immobilier fractionn\u00e9) sont g\u00e9n\u00e9ralement plus difficiles \u00e0 vendre que les actifs n\u00e9goci\u00e9s sur le march\u00e9 boursier.<\/span><\/li>
            • Des co\u00fbts plus \u00e9lev\u00e9s : Les frais juridiques, commerciaux et administratifs peuvent r\u00e9duire le rendement net.<\/span><\/li>
            • Changements sur le march\u00e9 : L'immobilier urbain suisse est solide, mais les fluctuations \u00e9conomiques ou mon\u00e9taires peuvent affecter les rendements.<\/span><\/li><\/ul>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
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              Lex Koller et la strat\u00e9gie d'investissement<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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              Pour les investisseurs \u00e9trangers, la Lex Koller devrait \u00eatre prise en compte dans leurs strat\u00e9gies immobili\u00e8res :<\/span><\/p>

              • Pour les march\u00e9s urbains, privil\u00e9giez les SPV : \u00e0 Zurich et \u00e0 Gen\u00e8ve, il est pratiquement impossible pour les \u00e9trangers d'acc\u00e9der directement \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9, mais les SPV permettent de le faire indirectement.<\/span><\/li>
              • Vaud (Lausanne), certaines r\u00e9gions touristiques et certains cantons ruraux peuvent autoriser les non-r\u00e9sidents \u00e0 poss\u00e9der des biens immobiliers. Ces r\u00e9gions sont les meilleurs endroits pour acheter directement.<\/span><\/li>
              • Les cantons suisses favorisent les infrastructures touristiques et le d\u00e9veloppement durable et sont plus enclins \u00e0 approuver les investisseurs \u00e9trangers dans de tels projets.<\/span><\/li>
              • Envisagez la diversification : La combinaison de SPV urbains avec des investissements ruraux ou dans des r\u00e9sidences secondaires peut vous aider \u00e0 faire fructifier votre capital, \u00e0 gagner de l'argent gr\u00e2ce aux loyers et \u00e0 respecter les r\u00e8gles.<\/span><\/li><\/ul>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
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                \u00c9tude de cas SPV<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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                Supposons qu'un investisseur allemand veuille entrer sur le march\u00e9 immobilier zurichois sans enfreindre la Lex Koller :<\/span><\/p>

                • L'investisseur trouve un projet r\u00e9sidentiel \u00e0 Zurich Ouest.<\/span><\/li>
                • Une SPV suisse est cr\u00e9\u00e9 pour acheter la propri\u00e9t\u00e9. Les directeurs sont suisses et une \u00e9quipe de gestion locale professionnelle est mise en place.<\/span><\/li>
                • L'investisseur ach\u00e8te des actions de la SPV. Les revenus locatifs sont partag\u00e9s \u00e9quitablement et les plus-values s'accumulent au niveau du SPV.<\/span><\/li>
                • Le SPV est conforme \u00e0 la Lex Koller. Le lieu de r\u00e9sidence de l'investisseur n'influence pas la l\u00e9galit\u00e9 de la structure en Suisse.<\/span><\/li>
                • Cette approche, de plus en plus r\u00e9pandue, permet aux investisseurs \u00e9trangers de participer aux meilleurs march\u00e9s de Suisse sans enfreindre aucune r\u00e8gle.<\/span><\/li><\/ul>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
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                  R\u00e9flexions<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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                  La Lex Koller reste un \u00e9l\u00e9ment important du droit immobilier suisse. Elle prot\u00e8ge les march\u00e9s du logement en Suisse tout en limitant les achats \u00e9trangers effectu\u00e9s uniquement \u00e0 des fins d'investissement. Pour les investisseurs qui ne vivent pas dans la r\u00e9gion, il est difficile d'acqu\u00e9rir un logement directement dans les grandes villes comme Zurich et Gen\u00e8ve. \u00c0 Lausanne, c'est moins difficile, et dans certaines zones touristiques, c'est un peu plus facile.<\/span><\/p>

                  Cependant, les investisseurs \u00e9trangers peuvent acheter des biens immobiliers suisses en conformit\u00e9 avec la Lex Koller s'ils planifient soigneusement leur projet. Les SPV, les structures d'entreprise et les projets ax\u00e9s sur l'ESG sont autant de moyens de participer l\u00e9galement aux march\u00e9s immobiliers de Zurich, Gen\u00e8ve, B\u00e2le et Lausanne.<\/span><\/p>

                  L'immobilier suisse reste l'un des meilleurs endroits d'Europe pour investir si vous \u00eates un investisseur \u00e9tranger pr\u00eat \u00e0 s'accommoder des r\u00e8gles cantonales, \u00e0 comprendre les d\u00e9tails juridiques et \u00e0 travailler avec des conseillers exp\u00e9riment\u00e9s. Les plateformes qui facilitent la d\u00e9tention de SPV rendent le processus encore plus facile en permettant la propri\u00e9t\u00e9 fractionn\u00e9e et l'acc\u00e8s \u00e0 des actifs de qualit\u00e9 institutionnelle.<\/span><\/p>

                  En r\u00e9sum\u00e9, la Lex Koller repr\u00e9sente un d\u00e9fi - mais pas insurmontable - pour les investisseurs \u00e9trangers qui adoptent une approche strat\u00e9gique de la propri\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re en Suisse.<\/span><\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

                  Understand Swiss property restrictions, how they affect people who don’t live there, and how to invest even when the law gets in the way. People all over the world know that Switzerland has a strong real estate market with high prices. Zurich, Geneva, Basel, and Lausanne are some of the best places in Europe to buy property because prices stay stable and returns are good over the long term.<\/p>","protected":false},"author":2,"featured_media":992135,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[90],"tags":[91],"class_list":["post-991921","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-real-estate-capital","tag-real-estate-investment"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/991921","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=991921"}],"version-history":[{"count":11,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/991921\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":992371,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/991921\/revisions\/992371"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/992135"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=991921"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=991921"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=991921"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}