{"id":993271,"date":"2026-01-08T09:56:05","date_gmt":"2026-01-08T09:56:05","guid":{"rendered":"https:\/\/capiwell.ch\/?p=993271"},"modified":"2026-01-08T14:33:44","modified_gmt":"2026-01-08T14:33:44","slug":"wachstumsdruck-verlagert-nachfrage-in-die-schweizer-stadtrandregionen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/capiwell.ch\/de\/wachstumsdruck-verlagert-nachfrage-in-die-schweizer-stadtrandregionen\/","title":{"rendered":"Wachstumsdruck verlagert Nachfrage in Schweizer Vorstadtregionen"},"content":{"rendered":"
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Die Wohnungsknappheit in der Schweiz versch\u00e4rft sich weiter. Die nationale Leerstandsquote sank laut Bundesamt f\u00fcr Statistik auf 1,15 Prozent im Jahr 2024, w\u00e4hrend die Einwohnerzahl 9\u2019051\u2019000 erreichte. Da die Nachfrage die j\u00e4hrliche Neubaut\u00e4tigkeit um sch\u00e4tzungsweise 10\u2019000 bis 15\u2019000 Einheiten \u00fcbersteigt, wenden sich immer mehr Haushalte und Unternehmen den Gemeinden am Stadtrand der grossen Zentren zu. Diese Gebiete bieten noch Entwicklungskapazit\u00e4ten und effiziente Verkehrsanbindungen in einer Zeit, in der die zentralen M\u00e4rkte von Knappheit gepr\u00e4gt sind.<\/p>

Demografische Trends ver\u00e4ndern die Nachfragemuster<\/h4>

Die Nettozuwanderung erreicht 2024 mit 116\u2019000 Personen den h\u00f6chsten Stand seit 2022 und setzt damit den langfristigen Bev\u00f6lkerungstrend fort. Das Bundesamt f\u00fcr Statistik geht davon aus, dass die Schweiz zwischen 2033 und 2043 die Marke von 10 Mio. Einwohnern \u00fcberschreiten wird, wobei das Referenzszenario f\u00fcr das Jahr 2055 rund 10,5 Mio. Einwohner vorsieht. Das Bev\u00f6lkerungswachstum konzentriert sich auf die Metropolitanregionen, die weiterhin sowohl inl\u00e4ndische als auch ausl\u00e4ndische Arbeitskr\u00e4fte anziehen.<\/p>

Die Nachfrage wird durch den R\u00fcckgang der Haushaltsgr\u00f6\u00dfe verst\u00e4rkt. In der Schweiz gibt es heute rund 4,1 Mio. Haushalte; bis 2055 wird die Zahl der Haushalte voraussichtlich zwischen 4,3 Mio. und 5,4 Mio. liegen. Kleinere Haushalte erh\u00f6hen die Anzahl der ben\u00f6tigten Wohnungen f\u00fcr eine konstante Bev\u00f6lkerung. Marktstudien sch\u00e4tzen, dass bis 2040 mehr als 522\u2019000 zus\u00e4tzliche Wohnungen ben\u00f6tigt werden. Die Kombination aus demografischem Wachstum und Haushaltsfragmentierung verst\u00e4rkt den Druck auf die M\u00e4rkte, die bereits nahezu ausgelastet sind.<\/p>

St\u00e4dte sehen sich mit strukturellen Zw\u00e4ngen konfrontiert<\/h4>

Die Gro\u00dfst\u00e4dte k\u00f6nnen das Wohnungsangebot nicht in dem Tempo ausbauen, das zur Deckung der Nachfrage erforderlich ist. Die Baugenehmigungen f\u00fcr Wohnbauprojekte gingen 2023 um 11 Prozent zur\u00fcck, womit sich der mehrj\u00e4hrige R\u00fcckgang des geplanten Bauvolumens fortsetzt. Im selben Jahr wurden rund 45\u2019000 neue Wohnungen fertiggestellt, was deutlich unter dem gesch\u00e4tzten Bedarf von 55\u2019000 bis 60\u2019000 Einheiten liegt. UBS erwartet einen kumulierten Mangel von 50\u2019000 bis 80\u2019000 Wohnungen bis 2027, wenn die Produktion unver\u00e4ndert bleibt.<\/p>

Die Zw\u00e4nge sind in das Planungssystem eingebettet. Die Verdichtung ist in etablierten Vierteln umstritten, wo \u00c4nderungen der H\u00f6he, Dichte oder Fl\u00e4chennutzung h\u00e4ufig auf Widerstand sto\u00dfen. Die Genehmigungsverfahren sind langwierig und lassen Einspr\u00fcche in mehreren Phasen zu, was zu Unsicherheiten bei der Projektumsetzung f\u00fchrt. Selbst genehmigte Entwicklungen werden oft zur\u00fcckgeschraubt. Infolgedessen k\u00f6nnen die Zentralgemeinden nicht das Volumen generieren, das erforderlich ist, um die Leerstandsquoten zu stabilisieren oder eine langfristige Haushaltsbildung zu erm\u00f6glichen.<\/p>

Leerstandsdaten zeigen, dass der Markt allgemein angespannt ist<\/h4>

Die Leerstandsdaten veranschaulichen die Folgen des begrenzten Angebots. Die nationale Leerstandsquote von 1,15 Prozent im Jahr 2024 markiert ein Jahrzehntestief. Z\u00fcrich verzeichnete 0,7 Prozent, Genf 0,6 Prozent und Zug 0,4 Prozent. M\u00e4rkte mit einer unterdurchschnittlichen Leerstandsquote von etwa 1,5 Prozent verzeichnen in der Regel ein schnelleres Mietwachstum und eine geringere Mieterfluktuation. Die Angebotsmieten stiegen laut Homegate-Index im Jahr 2023 um mehr als 6 Prozent und nahmen 2024 weiter zu, als der Referenzzinssatz von 1,25 auf 1,50 Prozent und sp\u00e4ter auf 1,75 Prozent stieg.<\/p>

Da die Auswahl innerhalb der Gro\u00dfst\u00e4dte begrenzt ist, ziehen die Haushalte zunehmend Vororte in Betracht. Ein niedrigeres Preisniveau, gr\u00f6\u00dfere Wohnungen und eine zuverl\u00e4ssige Anbindung an den \u00f6ffentlichen Nahverkehr erweitern den Radius der realisierbaren Wohnm\u00f6glichkeiten. Die Verlagerung, die als Reaktion auf Knappheit begann, ist nun Teil einer umfassenderen Umverteilung der Nachfrage in den Metropolregionen.<\/p>

Migrationsstr\u00f6me unterst\u00fctzen Vorstadtexpansion<\/h4>

Die Binnenwanderung best\u00e4tigt diesen Trend. Die Stadt Z\u00fcrich verzeichnete 2022-2023 Nettoabwanderungen von rund 6\u2019000 Einwohnern, w\u00e4hrend die Gemeinden der umliegenden Agglomeration rund 5\u2019500 Einwohner hinzugewannen. \u00c4hnliche Muster zeigen sich in den Regionen Genf und Basel, wo das Bev\u00f6lkerungswachstum zunehmend ausserhalb der Kerngemeinden absorbiert wird. Vorst\u00e4dtische Gebiete profitieren von einer besseren Verkehrsanbindung und einem besser zug\u00e4nglichen Wohnungsangebot, was eine stabile Alternative f\u00fcr Einwohner und Unternehmen darstellt.<\/p>

Diese demografischen Verschiebungen st\u00e4rken die Wirtschaft in den Vorst\u00e4dten. Das Bev\u00f6lkerungswachstum stabilisiert die lokalen Dienstleistungen und den Einzelhandelsumsatz, und die steigende Nachfrage rechtfertigt kontinuierliche Investitionen in den \u00f6ffentlichen Verkehr und die kommunale Infrastruktur. Mit der Zeit entwickeln sich die Vorstadtgemeinden von Pendlerzonen zu autonomen regionalen M\u00e4rkten mit eigenen Nachfragezyklen.<\/p>

Gewerbeimmobilien stellen sich auf neue Bedingungen ein<\/h4>

Die Gewerbeimmobilienm\u00e4rkte spiegeln die gleiche Anpassung wider. Laut JLL sank die Leerstandsquote in Z\u00fcrich von 5,0 Prozent im Jahr 2020 auf 3,4 Prozent im Jahr 2024. Ein Grossteil des Anstiegs fand in den Vororten entlang der Hauptverkehrsachsen statt, wo sich die Unternehmen flexible Grundrisse und niedrigere Mietkosten sichern k\u00f6nnen. Durch die Zunahme der hybriden Arbeitsformen hat sich der Stellenwert zentraler Gesch\u00e4ftsviertel verringert, was die Unternehmen dazu veranlasst, Standorte mit gr\u00f6\u00dferen Einzugsgebieten in Betracht zu ziehen.<\/p>

Die Einzelhandelsm\u00e4rkte folgen einer \u00e4hnlichen Entwicklung. GfK Switzerland berichtet von einem 8-prozentigen Anstieg der Besucherzahlen in vorst\u00e4dtischen Fachmarktzentren zwischen 2019 und 2023, im Gegensatz zu einer ged\u00e4mpften Entwicklung in einigen innerst\u00e4dtischen Einkaufsbereichen. Die wachsende Bev\u00f6lkerung in den Vorst\u00e4dten und die anhaltende Nachfrage nach Convenience- und dienstleistungsorientiertem Einzelhandel untermauern die Widerstandsf\u00e4higkeit dieser Zentren.<\/p>

B\u00f6rsennotierte Immobilienfonds spiegeln die Marktverschiebung wider<\/h4>

Die Bewertungen der b\u00f6rsenkotierten Immobilienfonds unterstreichen die wachsende Bedeutung der Vorstadtm\u00e4rkte. Mehrere Schweizer Immobilienfonds werden mit Abschl\u00e4gen von 10 bis 15 Prozent zum Nettoinventarwert gehandelt, so Swiss Fund Data und Z\u00fcrcher Kantonalbank Research. Diese Abschl\u00e4ge sind in erster Linie auf die Zinskonditionen zur\u00fcckzuf\u00fchren und weniger auf die spezifischen Herausforderungen der Anlagen. Sie bieten Anlegern die M\u00f6glichkeit, diversifizierte Portfolios mit Engagements in vorst\u00e4dtischen Wohn- und Gewerbeimmobilien zu Preisen zu erwerben, die unter dem Inventarwert liegen.<\/p>

Die Einkommensstrukturen bleiben im Gro\u00dfen und Ganzen stabil. Die Wohnungsmieten sind an den Referenzzinssatz gekoppelt, und viele gewerbliche Mietvertr\u00e4ge enthalten Klauseln zum Verbraucherpreisindex. Diese Mechanismen tragen dazu bei, die realen Mieteinnahmen in einer Zeit steigender Betriebs- und Finanzierungskosten zu erhalten, und unterst\u00fctzen den Investitionsanreiz f\u00fcr Objekte mit zuverl\u00e4ssiger Mieternachfrage.<\/p>

Vorstadtregionen gewinnen an strategischer Bedeutung<\/h4>

Das Zusammenspiel von Bev\u00f6lkerungswachstum, Planungsbeschr\u00e4nkungen, sinkenden Leerstandsquoten und anhaltender Abwanderung in suburbane Gemeinden ver\u00e4ndert die Immobilienlandschaft der Schweiz. Die suburbanen Regionen sind heute ein wesentlicher Bestandteil der nationalen Wohn- und Gewerbekapazit\u00e4ten und dienen nicht mehr nur als Erweiterung der Gro\u00dfst\u00e4dte. Aufgrund ihres Entwicklungspotenzials, ihrer Verkehrsanbindung und ihrer berechenbareren Planungsbedingungen spielen sie eine zentrale Rolle bei der Deckung der k\u00fcnftigen Nachfrage.<\/p>

F\u00fcr Investoren ist diese Neugewichtung von zunehmender Bedeutung. Vorst\u00e4dtische M\u00e4rkte bieten stabile Fundamentaldaten und die Flexibilit\u00e4t, die vielen zentralen Standorten derzeit fehlt. Da die Bev\u00f6lkerung weiter w\u00e4chst und die Planungsbeschr\u00e4nkungen in den St\u00e4dten fortbestehen, werden suburbane Regionen eine wichtige Rolle bei der Gestaltung der Renditen und bei langfristigen Allokationsentscheidungen in Schweizer Immobilien spielen.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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Referenzen<\/h4>
  • Statistisches Bundesamt. (2025, 14. April). Bev\u00f6lkerungsszenarien f\u00fcr die Schweiz und die Kantone 2025-2055 (Referenzszenario 10,5 Millionen). Schweizerische Eidgenossenschaft. https:\/\/www.bfs.admin.ch\/news\/en\/2025-0560 bfs.admin.ch<\/li>
  • Statistisches Bundesamt. (2024, 10. September). Leerwohnungsziffer sinkt 2024 weiter (1,08 % Leerwohnungen). Schweizerische Eidgenossenschaft. https:\/\/www.bfs.admin.ch\/asset\/en\/32386425<\/li>
  • Statistisches Bundesamt. (2025, 9. September). Leerwohnungsziffer sinkt auf 1 % im Jahr 2025. Schweizerische Eidgenossenschaft. https:\/\/www.bfs.admin.ch\/asset\/en\/36153140<\/li>
  • Swissinfo.ch. (2025, 9. September). Weniger leerstehende Wohnungen in der Schweiz (48 455 leerstehende Wohnungen, 1 %-Rate). https:\/\/www.swissinfo.ch\/eng\/various\/once-again-fewer-flats-are-vacant-in-switzerland\/89971671<\/li>
  • SWI swissinfo.ch. (2025, November 13). Boom der Schweizer Einpersonenhaushalte bis 2055 prognostiziert (Haushaltsprojektionen). https:\/\/www.swissinfo.ch\/eng\/various\/fso-boom-in-one-person-households-by-2055\/90327848<\/li><\/ul>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Switzerland\u2019s housing shortage is worsening, with the national vacancy rate dropping to 1.15% in 2024 as the population hits 9’051’000. Demand exceeds new construction by 10’000\u201315’000 units annually, pushing households and businesses toward suburban areas with more space and good transport links.<\/p>","protected":false},"author":3,"featured_media":993273,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[90],"tags":[176,144],"class_list":["post-993271","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-real-estate-capital","tag-crowd-investing","tag-real-estate"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/capiwell.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/993271","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/capiwell.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/capiwell.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=993271"}],"version-history":[{"count":5,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/993271\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":993426,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/993271\/revisions\/993426"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media\/993273"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/capiwell.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=993271"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=993271"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=993271"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}