{"id":993245,"date":"2026-01-08T10:12:07","date_gmt":"2026-01-08T10:12:07","guid":{"rendered":"https:\/\/capiwell.ch\/?p=993245"},"modified":"2026-01-08T14:35:04","modified_gmt":"2026-01-08T14:35:04","slug":"zweckgesellschaften-verandern-den-zugang-von-investoren-zu-schweizer-immobilien","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/capiwell.ch\/de\/zweckgesellschaften-verandern-den-zugang-von-investoren-zu-schweizer-immobilien\/","title":{"rendered":"Special Purpose Vehicles ver\u00e4ndern den Zugang von Investoren zu Schweizer Immobilien"},"content":{"rendered":"
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In der Schweiz sind Zweckgesellschaften, die in der Regel als Ein-Asset-Gesellschaften gegr\u00fcndet werden, um einzelne Immobilien zu halten, zu einem Standardstrukturierungsinstrument f\u00fcr Immobilieninvestitionen geworden. W\u00e4hrend solche Vehikel seit langem von Pensionsfonds und Versicherern genutzt werden, um Risiken und Finanzierungen auf der Ebene der Verm\u00f6genswerte zu isolieren, werden sie zunehmend eingesetzt, um privaten Anlegern ein Engagement in Immobilien zu erm\u00f6glichen, die andernfalls Eigenkapitalverpflichtungen von weit \u00fcber CHF 1 Million und die vollst\u00e4ndige Einhaltung der Schweizer Eigentums- und Regulierungsvorschriften erfordern w\u00fcrden.<\/p>

Die Struktur ver\u00e4ndert die Renditetreiber nicht<\/h4>

Unabh\u00e4ngig von der Eigent\u00fcmerstruktur bleibt die Performance von Schweizer Immobilien weitgehend ertragsorientiert. Gem\u00e4ss dem MSCI Switzerland Annual Property Index machten die Ertr\u00e4ge zwischen 2004 und 2023 rund 65 % der Gesamtperformance aus, w\u00e4hrend das Kapitalwachstum den Rest beisteuerte. Nach der durch steigende Zinsen ausgel\u00f6sten Bewertungskorrektur im Jahr 2022 machten die Ertr\u00e4ge in mehreren institutionellen Portfolios mehr als 80 % der Gesamtrendite aus, was die begrenzte Rolle kurzfristiger Preissteigerungen auf dem Schweizer Markt unterstreicht.<\/p>

Dieses Leistungsprofil gilt sowohl f\u00fcr die direkt gehaltenen als auch f\u00fcr die \u00fcber Einzelobjekt-Holdinggesellschaften gehaltenen Immobilien. Leerstandsrisiko, Mieterqualit\u00e4t, Instandhaltungskosten und Finanzierungsbedingungen sind nach wie vor entscheidend. Zweckgesellschaften fungieren daher eher als organisatorische Infrastruktur denn als Instrumente, die die wirtschaftlichen Grundlagen von Immobilieninvestitionen ver\u00e4ndern.<\/p>

Fixkosten und wirtschaftliche Mindestgr\u00f6\u00dfe<\/h4>

Einer der am h\u00e4ufigsten untersch\u00e4tzten Aspekte von SPV-Strukturen ist die Fixkostenbasis. Die Kosten f\u00fcr Rechtsberatung, Notariat, Buchhaltung, Revision, Steuererkl\u00e4rung und Governance-Dokumentation sind weitgehend unabh\u00e4ngig von der Gr\u00f6sse des Verm\u00f6gens. Schweizer Treuhandfirmen und Anwaltskanzleien sch\u00e4tzen die j\u00e4hrlichen Betriebskosten f\u00fcr eine professionell verwaltete Einverm\u00f6gensgesellschaft auf CHF 20\u2019000 bis CHF 40\u2019000, je nach Komplexit\u00e4t und Berichtsanforderungen.<\/p>

Institutionelle Anleger wenden in der Regel interne Schwellenwerte an, um zu bestimmen, wann eine Single-Asset-Struktur wirtschaftlich gerechtfertigt ist. Marktpraktiker weisen darauf hin, dass solche Vehikel erst dann kosteneffizient werden, wenn die laufenden Kosten deutlich unter 0,5 % des investierten Eigenkapitals pro Jahr fallen. Unterhalb dieses Niveaus k\u00f6nnen die Fixkosten die Nettorenditen erheblich schm\u00e4lern, insbesondere in einem Markt, in dem die langfristigen Gesamtrenditen laut MSCI- und IPD-Schweiz-Daten im Durchschnitt zwischen 5 % und 6 % pro Jahr lagen.<\/p>

Diese Skalendisziplin erkl\u00e4rt, warum Institutionen nur selten SPVs f\u00fcr kleine Verm\u00f6genswerte nutzen und warum f\u00fcr private Investoren die Auswahl der Struktur nach der Gr\u00f6\u00dfe des Tickets und nicht nur nach dem Zugang beurteilt werden muss.<\/p>

Liquidit\u00e4t bleibt unter Vorbehalt<\/h4>

SPVs werden oft als liquider angesehen als direkte Eigent\u00fcmer. In der Praxis ist die Liquidit\u00e4t eher bedingt als inh\u00e4rent. Schweizer Immobilien sind strukturell illiquide, und Ein-Asset-Vehikel spiegeln diese Eigenschaft wider, sofern sie nicht durch einen aktiven Sekund\u00e4rmarkt und zul\u00e4ssige \u00dcbertragungsregeln unterst\u00fctzt werden.<\/p>

Viele Schweizer SPVs schr\u00e4nken die \u00dcbertragung von Anteilen ein, um den aufsichtsrechtlichen Status, die Finanzierungsauflagen oder die Zusammensetzung der Investoren zu wahren. Solche Beschr\u00e4nkungen sind bei institutionellen Joint Ventures \u00fcblich und oft rechtlich notwendig. Sie haben jedoch zur Folge, dass Ausstiege selten sind, die Preisfindung begrenzt und die Transaktionszeitr\u00e4ume ungewiss. Im Gegensatz dazu bieten b\u00f6rsennotierte Schweizer Immobiliengesellschaften t\u00e4gliche Liquidit\u00e4t, setzen die Anleger jedoch der Marktvolatilit\u00e4t und Stimmungseffekten aus, die bei privaten Vehikeln weitgehend fehlen.<\/p>

Die Erfahrungen mit nicht b\u00f6rsennotierten Schweizer Immobilienfonds zeigen, dass R\u00fccknahmebeschr\u00e4nkungen und K\u00fcndigungsfristen \u00fcblich sind, insbesondere in Zeiten von Marktstress. SPVs sollten daher als langfristige Investitionen mit bedingten Ausstiegsoptionen und nicht als Ersatz f\u00fcr liquide Instrumente bewertet werden.<\/p>

Governance wiegt schwerer als die Qualit\u00e4t der Verm\u00f6genswerte<\/h4>

Institutionelle Anleger bezeichnen die Governance durchwegs als den wichtigsten Risikofaktor bei Single-Asset-Strukturen. Diese Einsch\u00e4tzung spiegelt sich auch in den aufsichtsrechtlichen Kommentaren der Finma wider, die wiederholt auf Schw\u00e4chen in der Governance als Schwachstelle in Teilen des nicht b\u00f6rsennotierten Immobilienmarktes hingewiesen hat. Konzentrierte Entscheidungsgewalt, unzureichender Minderheitenschutz und undurchsichtige Bewertungsprozesse wurden als Ursachen f\u00fcr Instabilit\u00e4t genannt.<\/p>

Institutionelle Zweckgesellschaften begegnen diesen Risiken durch detaillierte Aktion\u00e4rsvereinbarungen, klar definierte Stimmrechte und vordefinierte Regeln f\u00fcr Refinanzierung, Kapitalerh\u00f6hungen und Ver\u00e4u\u00dferung von Verm\u00f6genswerten. Diese Mechanismen sind keine Nebens\u00e4chlichkeiten, sondern Kernbestandteile des Risikomanagements. F\u00fcr Privatanleger ist die Qualit\u00e4t der Unternehmensf\u00fchrung oft wichtiger als die Qualit\u00e4t der Immobilie, insbesondere in Stressszenarien, in denen die Interessen der Anleger auseinandergehen.<\/p>

Finanzierungsanpassung und Zins\u00e4nderungsrisiko<\/h4>

Die Finanzierungsstrategie ist ein weiterer Bereich, in dem SPVs entweder die Widerstandsf\u00e4higkeit erh\u00f6hen oder das Risiko verst\u00e4rken k\u00f6nnen. Institutionelle Schweizer Immobiliengesellschaften arbeiten in der Regel mit einem konservativen Leverage. Die Jahresberichte gro\u00dfer b\u00f6rsennotierter Immobiliengesellschaften zeigen durchschnittliche Beleihungsquoten von 30 % bis 35 %, durchschnittliche Restlaufzeiten der Schulden von etwa vier Jahren und Eigenkapitalquoten von h\u00e4ufig \u00fcber 50 %.<\/p>

Diese Positionierung erwies sich als entscheidend w\u00e4hrend des rapiden Zinsanstiegs zwischen 2022 und 2023, als das Transaktionsvolumen stark zur\u00fcckging und die Bewertungen angepasst wurden. W\u00e4hrend private Eigent\u00fcmer mit hohem Fremdkapitalanteil unter Refinanzierungsdruck standen, waren institutionelle Zweckgesellschaften durch langlaufende Schulden und vorhersehbare Tilgungspl\u00e4ne weitgehend isoliert.<\/p>

F\u00fcr Zweckgesellschaften, die auf privates Kapital abzielen, ist die Abstimmung zwischen Finanzierungshorizont und beabsichtigter Haltedauer daher entscheidend. Kurzfristige oder aggressiv strukturierte Schulden untergraben eines der Hauptargumente f\u00fcr den Einsatz eines Single-Asset-Vehikels, n\u00e4mlich die Risikoisolierung auf der Ebene der Verm\u00f6genswerte.<\/p>

Wenn SPVs das geeignete Instrument sind<\/h4>

Die institutionelle Praxis zeigt, dass SPVs am effektivsten sind, wenn Anleger ein gezieltes Engagement in einem bestimmten Verm\u00f6genswert anstreben, einen langfristigen Zeithorizont akzeptieren und Wert auf Transparenz auf Objektebene legen. Sie sind besonders dann geeignet, wenn Anleger institutionelle Strukturierungsstandards nachbilden wollen, ohne ihre eigene operative Infrastruktur aufzubauen.<\/p>

In solchen F\u00e4llen erm\u00f6glichen SPVs die Abgrenzung von Risiken, die Formalisierung der Governance und die Standardisierung der Berichterstattung. F\u00fcr den Schweizer Immobilienmarkt, wo regulatorische Klarheit und Finanzierungsdisziplin entscheidend sind, kann diese Angleichung an die institutionelle Praxis ein wesentlicher Vorteil sein.<\/p>

Wenn alternative Strukturen dominieren<\/h4>

SPVs sind weniger geeignet, wenn Anleger Liquidit\u00e4t, sehr kleine Ticketgr\u00f6\u00dfen oder eine breite Diversifizierung bevorzugen. In diesen F\u00e4llen k\u00f6nnen b\u00f6rsennotierte Immobiliengesellschaften oder regulierte Organismen f\u00fcr gemeinsame Anlagen eine bessere Ausrichtung bieten, auch wenn die Transparenz auf der Ebene der Verm\u00f6genswerte geringer ist.<\/p>

Ebenso k\u00f6nnen Anleger, die nicht bereit sind, sich mit der Governance-Dokumentation zu befassen oder begrenzte Ausstiegsoptionen zu akzeptieren, SPVs als ungeeignet f\u00fcr ihre Ziele ansehen. Institutionelle Anleger w\u00e4hlen routinem\u00e4\u00dfig zwischen direktem Eigentum, Single-Asset-Vehikeln und gepoolten Strukturen, basierend auf diesen Kompromissen und nicht nur auf Zugangs\u00fcberlegungen.<\/p>

Struktur als Investitionsentscheidung<\/h4>

Die zunehmende Verf\u00fcgbarkeit von SPVs in Schweizer Immobilien spiegelt eine echte Nachfrage nach strukturiertem Zugang wider, aber Verf\u00fcgbarkeit sollte nicht mit Eignung verwechselt werden. Die Erfahrung der Institutionen zeigt, dass die Wahl der Struktur selbst eine Investitionsentscheidung ist, die messbare Auswirkungen auf Kosteneffizienz, Risiko und Renditestabilit\u00e4t hat.<\/p>

F\u00fcr Privatanleger ist die Lektion klar. Zweckgesellschaften k\u00f6nnen die Kluft zwischen direktem Eigentum und institutionellen Portfolios \u00fcberbr\u00fccken, allerdings nur, wenn Gr\u00f6\u00dfe, Governance und Finanzierung aufeinander abgestimmt sind. Selektiv eingesetzt, erm\u00f6glichen sie eine disziplinierte Beteiligung an Schweizer Immobilien. Werden sie wahllos eingesetzt, erh\u00f6hen sie die Komplexit\u00e4t, ohne die zugrunde liegende \u00d6konomie zu ver\u00e4ndern.<\/p>

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