{"id":993089,"date":"2026-01-17T09:10:39","date_gmt":"2026-01-17T09:10:39","guid":{"rendered":"https:\/\/capiwell.ch\/?p=993089"},"modified":"2026-01-17T09:53:42","modified_gmt":"2026-01-17T09:53:42","slug":"schweizer-gewerbeimmobilien-bleiben-eine-quelle-stabiler-ertrage","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/capiwell.ch\/de\/schweizer-gewerbeimmobilien-bleiben-eine-quelle-stabiler-ertrage\/","title":{"rendered":"Schweizer Gewerbeimmobilien bleiben eine Quelle stabiler Ertr\u00e4ge"},"content":{"rendered":"
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Als die Vereinigten Staaten Anfang August 2025 Z\u00f6lle von bis zu 39 % auf Schweizer Exporte ank\u00fcndigten, konzentrierten sich die ersten Bedenken auf die Produktionsbasis des Landes. Der endg\u00fcltige Satz wurde auf 15 % gesenkt, aber die Episode lie\u00df f\u00fcr Unternehmen, die vom US-Markt abh\u00e4ngig sind, geringere Margen, verz\u00f6gerte Investitionen und Produktionsverlagerungen bef\u00fcrchten. Diese Unternehmen sind haupts\u00e4chlich an Industrie- und Logistikstandorten au\u00dferhalb der Stadtzentren t\u00e4tig, was erkl\u00e4rt, warum der Schock nicht auf den breiteren Gewerbeimmobilienmarkt \u00fcbergriff. Die Leerst\u00e4nde bei B\u00fcro- und Einzelhandelsfl\u00e4chen in Z\u00fcrich, Genf und Basel blieben gering, und die Angebotsmieten in zentralen Lagen bewegten sich kaum. Die st\u00e4dtischen Gewerbefl\u00e4chen werden von der Dienstleistungswirtschaft, der Binnennachfrage und dem Bev\u00f6lkerungswachstum gepr\u00e4gt, nicht von Schwankungen in der Au\u00dfenhandelspolitik.<\/p>

Ein makro\u00f6konomischer Hintergrund, der Einkommensstabilit\u00e4t unterst\u00fctzt<\/h4>

Die Inflation in der Schweiz blieb deutlich unter dem internationalen Niveau. Nach Angaben der Schweizerischen Nationalbank lag die Verbraucherpreisinflation im Jahr 2024 bei durchschnittlich rund 1,4 % und n\u00e4herte sich Anfang 2025 noch weiter dem Preisstabilit\u00e4tsbereich an. Dies erm\u00f6glichte es der Schweizerischen Nationalbank, nach dem Straffungszyklus der Jahre 2022 und 2023 mehrere Zinssenkungen vorzunehmen. Die niedrigeren Finanzierungskosten st\u00fctzten die Refinanzierungsaktivit\u00e4ten und entlasteten die Immobilienbesitzer.<\/p>

Auch die Binnennachfrage blieb stabil. Zahlen des SECO zeigen, dass der private Konsum 2024 etwa 1 Prozentpunkt zum BIP-Wachstum beigetragen hat. Der Arbeitsmarkt blieb stark, und die Kaufkraft der Haushalte profitierte von der niedrigen Inflation und dem starken Franken. Seit 2015 sind in der Schweiz mehr als 12 % Haushalte hinzugekommen, was auf das Bev\u00f6lkerungswachstum, die Alterung und kleinere Haushaltsgr\u00f6\u00dfen zur\u00fcckzuf\u00fchren ist. Jeder neue Haushalt erh\u00f6ht die Nachfrage nach lokalen Dienstleistungen und unterst\u00fctzt die Mieter, die st\u00e4dtische B\u00fcro- und Einzelhandelsfl\u00e4chen belegen. Das Bundesamt f\u00fcr Statistik berichtete, dass der Dienstleistungssektor im Jahr 2024 um 1,9 % gewachsen ist, wobei Gesundheitsdienstleistungen, Unternehmensdienstleistungen, Gastgewerbe und Bildung ein Wachstum verzeichneten. Diese Sektoren sind stark auf zug\u00e4ngliche, gut gelegene Fl\u00e4chen angewiesen.<\/p>

Hybrides Arbeiten entwickelt sich eher zur Routine als zur Revolution<\/h4>

Die Prognosen eines anhaltenden Einbruchs der Nachfrage nach B\u00fcrofl\u00e4chen haben sich nicht bewahrheitet. Mobilit\u00e4tsdaten liefern ein klareres Bild als Meinungsumfragen. Das Bundesamt f\u00fcr Verkehr stellte fest, dass die Nutzung \u00f6ffentlicher Verkehrsmittel an Wochentagen in der Region Z\u00fcrich Ende 2024 mehr als 90 % des Niveaus von 2019 erreichte. Die Passagierstatistiken der Schweizerischen Bundesbahnen zeigten \u00e4hnliche Muster, mit einer stetigen Erholung der Pendlerstr\u00f6me in den Grossst\u00e4dten.<\/p>

FPRE-Umfragen aus den Jahren 2024 und 2025 ergaben, dass Unternehmen davon ausgehen, dass hybrides Arbeiten die Norm bleiben wird, aber nur wenige planen eine erhebliche Reduzierung ihrer B\u00fcrofl\u00e4chen. Arbeitgeber berichten, dass B\u00fcros weiterhin als Orte der Zusammenarbeit, der Einarbeitung neuer Mitarbeiter und der Teambildung dienen. Sie legen zunehmend Wert auf die Qualit\u00e4t der Geb\u00e4ude, die Flexibilit\u00e4t der Grundrisse und den Zugang zu Annehmlichkeiten.<\/p>

Die Mietpreise spiegeln diese Widerstandsf\u00e4higkeit wider. Laut W\u00fcest Partner stiegen die mittleren Angebotsmieten f\u00fcr B\u00fcrofl\u00e4chen in der Schweiz von rund 210 CHF pro Quadratmeter im Jahr 2012 auf etwa 225 CHF Ende 2024. Dieser Anstieg von etwa 7 % entspricht der kumulierten Inflation im gleichen Zeitraum. In Z\u00fcrich war der Trend weitaus st\u00e4rker. Die Angebotsmieten in zentralen Lagen sind seit 2012 um rund ein Drittel gestiegen, unterst\u00fctzt durch die Konzentration hochwertiger Dienstleistungsunternehmen und einen Mangel an neuen Entwicklungsstandorten. Die B\u00fcro-Leerstandsquote in Z\u00fcrich lag 2024 bei knapp 2 % und war damit eine der niedrigsten in Europa.<\/p>

E-Commerce stagniert und der station\u00e4re Handel beh\u00e4lt seine Rolle<\/h4>

Der Online-Handel verzeichnete w\u00e4hrend der Pandemie ein rasantes Wachstum, doch in den letzten Jahren hat sich dieser Trend abgeschw\u00e4cht. Der E-Commerce-Bericht der Schweizerischen Post sch\u00e4tzt, dass der Online-Umsatz im Jahr 2024 etwa 12 % des Schweizer Einzelhandelsumsatzes ausmachte, gegen\u00fcber knapp 10 % im Jahr 2019. Seit 2021 hat sich das Wachstum deutlich verlangsamt. Analysten von GfK weisen darauf hin, dass Schweizer Verbraucher in vielen Produktkategorien Wert auf pers\u00f6nliche Beratung, Unmittelbarkeit und soziale Interaktion legen. \u00c4ltere Verbraucher, die \u00fcber eine erhebliche Kaufkraft verf\u00fcgen, sind nach wie vor weniger digital aktiv.<\/p>

Die von Mobilit\u00e4tsanbietern und Einzelhandelskonzernen erhobenen Besucherzahlen zeigen, dass sich die Besucherzahlen in den Innenst\u00e4dten in den Jahren 2023 und 2024 stetig erholt haben. Auch die Nachbarschaftszentren profitierten von den gestiegenen lokalen Ausgaben, die durch das Haushaltswachstum angetrieben wurden. Restaurants, Caf\u00e9s, Apotheken, Anbieter pers\u00f6nlicher Dienstleistungen und Fachgesch\u00e4fte bleiben weiterhin an physische Standorte gebunden. Diese Segmente ben\u00f6tigen stabile, gut erreichbare R\u00e4umlichkeiten, was die Nachfrage nach Einzelhandelsfl\u00e4chen auch bei wachsenden Online-Kan\u00e4len st\u00fctzt.<\/p>

Umwandlungen entstehen aus Druckzonen<\/h4>

Am st\u00e4rksten unter Druck stehen \u00e4ltere B\u00fcroimmobilien in zweitrangigen Lagen. Geb\u00e4ude, die in den 1980er- und 1990er-Jahren errichtet wurden, entsprechen oft nicht mehr den aktuellen Standards hinsichtlich Energieeffizienz, Bel\u00fcftung und Flexibilit\u00e4t der Raumaufteilung. Au\u00dferdem stehen sie im Wettbewerb mit modernen Neubauten in der N\u00e4he von Verkehrsknotenpunkten. Wenn die erzielbaren Mieten unter ein nachhaltiges Niveau fallen, werden alternative Nutzungen rentabel.<\/p>

Die Wohnungsknappheit ist ein entscheidender Faktor. Die nationale Leerstandsquote liegt bei rund 1,2 %, wobei Z\u00fcrich und Genf unter 0,5 % liegen. Unter diesen Umst\u00e4nden liegen die Wohnraummieten deutlich \u00fcber den B\u00fcromieten. W\u00fcest Partner sch\u00e4tzt, dass die Wohnraummieten in den Zirkeln 3 bis 8 von Z\u00fcrich sowie in Teilen von Genf und Lausanne um 10 bis 30 % h\u00f6her sind als die B\u00fcromieten. Die Umbaukosten k\u00f6nnen CHF 5\u2019000 pro Quadratmeter \u00fcbersteigen, und die Projekte k\u00f6nnen mehrere Jahre dauern. Dennoch sind sie wirtschaftlich oft sinnvoll. Geringere langfristige Leerst\u00e4nde, h\u00f6here Mietpreise und eine verbesserte Marktpositionierung k\u00f6nnen den Kapitalwert weit \u00fcber die erforderlichen Investitionen hinaus steigern. Nach Einsch\u00e4tzungen der Branche k\u00f6nnten durch systematische Umbauten in Grossst\u00e4dten Wohnungen f\u00fcr mehr als 100\u2019000 Haushalte geschaffen werden.<\/p>

Immobilienberater sagen, dass institutionelle Eigent\u00fcmer zunehmend Umwandlungen in Betracht ziehen, wenn technische Modernisierungen mit einer Neupositionierung auf dem Markt einhergehen. F\u00fcr viele liegt der Reiz darin, ihre Portfolios an der klaren langfristigen Nachfrage nach Wohnraum auszurichten.<\/p>

Erstklassige B\u00fcrofl\u00e4chen und gemischt genutzte Konzepte behalten ihre Attraktivit\u00e4t<\/h4>

Am oberen Ende des Marktes bleibt die Nachfrage stabil. Der JLL-B\u00fcrobericht f\u00fcr 2025 hebt hervor, dass die zentralen Stadtteile von Z\u00fcrich, Genf und Basel weiterhin regelm\u00e4\u00dfig moderne B\u00fcrofl\u00e4chen aufnehmen. Mieter legen Wert auf Qualit\u00e4t, Anbindung und Flexibilit\u00e4t. Viele sind bereit, f\u00fcr Immobilien in der N\u00e4he von \u00f6ffentlichen Verkehrsmitteln, Restaurants und Dienstleistungen h\u00f6here Mieten zu zahlen.<\/p>

Geb\u00e4ude mit gemischter Nutzung sind weiterhin erfolgreich, weil sie den W\u00fcnschen der Mieter nach Komfort und Interaktion entsprechen. In Z\u00fcrich West beispielsweise weisen Immobilien, die B\u00fcros mit Einzelhandel und Gastronomie kombinieren, eine niedrige Leerstandsquote und ein stabiles Mietwachstum auf. Marktanalysten stellen fest, dass sich diese Entwicklungen anders verhalten als monofunktionale B\u00fcrogeb\u00e4ude. Die Nutzer sehen sie als Umgebungen, die hybride Arbeitsmodelle und das Engagement der Mitarbeiter f\u00f6rdern.<\/p>

Private Investoren suchen in unsicheren M\u00e4rkten nach vorhersehbaren Ertr\u00e4gen<\/h4>

Privates Verm\u00f6gen wird zu einer immer wichtigeren Kapitalquelle f\u00fcr den Schweizer Immobilienmarkt. Die Studie \u201ePrivate Markets 2024\u201d von MSCI zeigt, dass verm\u00f6gende Privatpersonen weltweit ihre Allokationen in Sachwerte erh\u00f6hen. Gr\u00fcnde daf\u00fcr sind Diversifizierung, Inflationsschutz und die Greifbarkeit der zugrunde liegenden Verm\u00f6genswerte. Schweizer Anleger zeigen \u00e4hnliche Pr\u00e4ferenzen, gest\u00fctzt durch starke Bilanzen und ein stetiges Einkommenswachstum.<\/p>

Plattformen, die Teilinvestitionen erm\u00f6glichen, haben den Zugang zu Gewerbeimmobilien erweitert (z. B. CapiWell). Sie legen Wert auf Transparenz, stabile Einkommensstr\u00f6me und eine enge Verbindung zur Realwirtschaft. Viele der auf solchen Plattformen angebotenen Verm\u00f6genswerte befinden sich in Stadtteilen, die von Bev\u00f6lkerungswachstum, hoher Dienstleistungsdichte und stabiler Mieternachfrage profitieren. Da Umwandlungen, Nachbarschaftsgesch\u00e4fte und hochwertige B\u00fcros die Schweizer St\u00e4dte neu gestalten, haben private Investoren mehr M\u00f6glichkeiten, an der Entwicklung des Marktes teilzuhaben.<\/p>

Eine widerstandsf\u00e4hige Anlageklasse in einem volatilen Umfeld<\/h4>

Die Zollkrise von 2025 hat deutlich gemacht, wie schnell externe Schocks die Schweizer Wirtschaft treffen k\u00f6nnen. Sie hat auch gezeigt, wie abgeschirmt der Gewerbeimmobilienmarkt von au\u00dfenpolitischen Turbulenzen ist. B\u00fcro- und Einzelhandelsfl\u00e4chen in St\u00e4dten sind von der demografischen Entwicklung im Inland, einem starken Dienstleistungssektor und struktureller Knappheit abh\u00e4ngig, nicht von Exportzyklen. Hybrides Arbeiten und Online-Handel haben die Nachfrage beeinflusst, aber die Grundlagen des Marktes nicht untergraben. In Segmenten, die mit Herausforderungen konfrontiert sind, wie beispielsweise alternde B\u00fcrobest\u00e4nde au\u00dferhalb von Top-Lagen, bieten Umnutzungen einen glaubw\u00fcrdigen Weg zu neuer Relevanz.<\/p>

F\u00fcr Anleger, die auf der Suche nach verl\u00e4sslichen Ertr\u00e4gen sind, ist die Schlussfolgerung klar. Schweizer Gewerbeimmobilien profitieren weiterhin von einer stabilen Nachfrage, einer umsichtigen Regulierung und der spezifischen Struktur der Schweizer Wirtschaft. In einem von Unsicherheit gepr\u00e4gten Umfeld bieten nur wenige Anlageklassen eine \u00e4hnliche Kombination aus Widerstandsf\u00e4higkeit, Liquidit\u00e4t und konstanten Ertr\u00e4gen.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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Referenzen (APA)<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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    https:\/\/www.bav.admin.ch\/bav\/en\/home.html<\/li>
  • Bundesamt f\u00fcr Statistik. (2024). Wirtschafts- und Bev\u00f6lkerungsindikatoren 2024. BFS.
    https:\/\/www.bfs.admin.ch\/bfs\/en\/home.html<\/li>
  • Bundesamt f\u00fcr Statistik. (2025). Haushalts- und Bev\u00f6lkerungsstatistik. BFS.
    https:\/\/www.bfs.admin.ch\/bfs\/en\/home\/statistics\/population.html<\/li>
  • FPRE. (2024). Schweizer B\u00fcromarktstudie 2024. Fahrl\u00e4nder Partner Raumentwicklung.
    https:\/\/www.fpre.ch\/en\/market-research<\/li>
  • FPRE. (2025). Schweizer B\u00fcromarktstudie 2025. Fahrl\u00e4nder Partner Raumentwicklung.
    https:\/\/www.fpre.ch\/en\/market-research<\/li>
  • GfK Schweiz. (2024). Einzelhandels- und Verbrauchertrends in der Schweiz. GfK.
    https:\/\/www.gfk.com\/switzerland<\/li>
  • JLL Schweiz. (2025). B\u00fcroimmobilienmarktbericht Schweiz 2025. JLL.
    https:\/\/www.jll.ch\/en\/trends-and-insights\/research<\/li>
  • MSCI. (2024). Private Markets Review 2024. MSCI Research.
    https:\/\/www.msci.com\/research-and-insights<\/li>
  • SECO. (2024). Wirtschaftsprognosen und viertelj\u00e4hrliche Trends. Staatssekretariat f\u00fcr Wirtschaft.
    https:\/\/www.seco.admin.ch\/seco\/en\/home.html<\/li>
  • Schweizerische Bundesbahnen (SBB). (2024). Passagierfrequenz und Mobilit\u00e4tstrends. SBB.
    https:\/\/company.sbb.ch\/en\/media.html<\/li>
  • Schweizerische Nationalbank. (2024). Beurteilung der Geldpolitik Dezember 2024. SNB.
    https:\/\/www.snb.ch\/en<\/li>
  • Schweizerische Nationalbank. (2025). Inflationsdaten und geldpolitische Informationen.
    https:\/\/www.snb.ch\/en<\/li>
  • Schweizerische Post. (2024). E-Commerce-Bericht Schweiz 2024. Schweizerische Post.
    https:\/\/www.post.ch\/en\/about-us\/media\/publications\/e-commerce-report<\/li>
  • Immobilienmonitor Schweiz 2024. W\u00fcest Partner AG.
    https:\/\/www.wuestpartner.com\/en\/insights<\/li>
  • W\u00fcest Partner. (2025). Daten zum Schweizer Immobilienmarkt und Leerstandsanalyse. W\u00fcest Partner AG.
    https:\/\/www.wuestpartner.com\/en\/insights<\/li><\/ul>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Die US-Z\u00f6lle auf Schweizer Exporte bedrohten zun\u00e4chst die Margen und Investitionen im verarbeitenden Gewerbe, doch der endg\u00fcltige Satz von 15% begrenzte die Auswirkungen. Die B\u00fcro- und Einzelhandelsm\u00e4rkte in Z\u00fcrich, Genf und Basel blieben stabil, angetrieben eher durch die Binnennachfrage und das Bev\u00f6lkerungswachstum als durch Handelsschocks.<\/p>","protected":false},"author":3,"featured_media":993091,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[90],"tags":[166,167,144,165],"class_list":["post-993089","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-real-estate-capital","tag-clean-building","tag-energy-efficiency","tag-real-estate","tag-suistanibility"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/capiwell.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/993089","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/capiwell.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/capiwell.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=993089"}],"version-history":[{"count":5,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/993089\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":993461,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/993089\/revisions\/993461"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media\/993091"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/capiwell.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=993089"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=993089"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=993089"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}