{"id":992897,"date":"2025-12-08T08:01:26","date_gmt":"2025-12-08T08:01:26","guid":{"rendered":"https:\/\/capiwell.ch\/?p=992897"},"modified":"2025-12-08T08:01:53","modified_gmt":"2025-12-08T08:01:53","slug":"serviced-apartments-entwickeln-sich-zu-einem-strategischen-segment-auf-dem-immobilienmarkt-in-den-alpen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/capiwell.ch\/de\/serviced-apartments-entwickeln-sich-zu-einem-strategischen-segment-auf-dem-immobilienmarkt-in-den-alpen\/","title":{"rendered":"Serviced Apartments entwickeln sich zu einem strategischen Segment auf dem Immobilienmarkt in den Alpen"},"content":{"rendered":"
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Ferienh\u00e4user in den Schweizer Alpen werden immer schwerer zu finden und immer teurer. Laut dem UBS Alpine Property Focus 2025 sind die Preise f\u00fcr Zweitwohnungen in der Region seit 2020 um fast 30 Prozent gestiegen. Die begehrtesten Reiseziele verzeichneten im gleichen Zeitraum einen Preisanstieg von fast 35 Prozent. Das Angebot wurde durch Vorschriften und lange Haltezeiten der Eigent\u00fcmer eingeschr\u00e4nkt. Infolgedessen haben sich Serviced Apartments zu einer glaubw\u00fcrdigen Alternative f\u00fcr Investoren, Bautr\u00e4ger und Bergferienorte entwickelt, die sich in einem eingeschr\u00e4nkten Markt bewegen.<\/p>

Regulierung als bestimmende Marktkraft<\/h4>

Das nach dem Referendum von 2012 eingef\u00fchrte Zweitwohnungsgesetz ist ein pr\u00e4gendes Element der aktuellen Marktstruktur. Es beschr\u00e4nkt den Bau neuer Zweitwohnungen in Gemeinden, in denen solche Wohnungen bereits mehr als 20 Prozent des gesamten Wohnungsbestands ausmachen. Viele Reiseziele in den Alpen haben diese Grenze erreicht. Sobald der Schwellenwert \u00fcberschritten ist, k\u00f6nnen klassische Zweitwohnungen nur noch in Ausnahmef\u00e4llen genehmigt werden. Diese Politik wurde entwickelt, um die Verbreitung von ungenutzten Ferienimmobilien einzud\u00e4mmen und die lokalen Gemeinden zu stabilisieren. In der Praxis hat sie zu einer Verknappung des neuen Angebots gef\u00fchrt und Kapital in zul\u00e4ssige Kategorien wie hotelgebundene Wohnungen und Serviced Residences gelenkt.<\/p>

Andermatt als Katalysator f\u00fcr ein neues Modell<\/h4>

Der Wandel wurde in Andermatt sichtbar, wo der \u00e4gyptische Gesch\u00e4ftsmann und Resortentwickler Samih Sawiris ein Modell einf\u00fchrte, das den Verkauf von Immobilien mit dem Tourismusbetrieb verband. Sawiris, bekannt f\u00fcr Orascom Development und mehrere Resortprojekte in Europa und dem Nahen Osten, setzte auf ein Modell, bei dem Eigent\u00fcmer m\u00f6blierte Wohnungen kaufen, sich aber bereit erkl\u00e4ren, diese in einen professionell verwalteten Mietpool einzubringen. Heute meldet Andermatt Swiss Alps 775 fertiggestellte Wohnungen und Residenzen, wobei 791 Einheiten verkauft wurden, wenn man die im Bau befindlichen Einheiten mit einbezieht. Ein erheblicher Teil dieser Einheiten wird als Serviced Apartments betrieben, die als Teil eines Hotel-\u00d6kosystems verwaltet werden. Das Modell wurde seitdem in Laax, Davos, Grimentz, Lenzerheide und bei der Sanierung von San Bernardino \u00fcbernommen.<\/p>

Preisanstieg verst\u00e4rkt den Wandel<\/h4>

Die Marktbedingungen haben die Verbreitung von Serviced Apartments beg\u00fcnstigt. UBS stellt fest, dass die Preise f\u00fcr Ferienwohnungen in f\u00fchrenden Schweizer Destinationen allein im Jahr 2024 um fast 3 Prozent gestiegen sind. Seit Beginn der Pandemie sind die Durchschnittspreise in Top-Ferienorten um mehr als ein Drittel gestiegen. Im oberen Preissegment bleibt St. Moritz mit Durchschnittspreisen f\u00fcr hochwertige Wohnungen von rund 22\u2019300 CHF pro Quadratmeter der Ma\u00dfstab. Verbier, Zermatt, Gstaad und Andermatt folgen dicht dahinter. In den Alpenregionen stehen in der Regel nur 1 bis 2 Prozent des Wohnungsbestands zum Verkauf. Die begrenzte Verf\u00fcgbarkeit, die starke Nachfrage und regulatorische Beschr\u00e4nkungen haben die K\u00e4ufer zu verwalteten Formaten gedr\u00e4ngt, die weiterhin zul\u00e4ssig sind.<\/p>

Die Tourismusnachfrage unterst\u00fctzt Betriebsmodelle<\/h4>

Die Tourismusdaten best\u00e4tigen die anhaltende Attraktivit\u00e4t der Alpen. Laut Bundesstatistik wurden in der Wintersaison 2024 bis 2025 18,5 Millionen \u00dcbernachtungen verzeichnet, die h\u00f6chste Zahl, die jemals in einer Schweizer Wintersaison erreicht wurde. Die Nachfrage von in- und ausl\u00e4ndischen G\u00e4sten ist trotz gestiegener \u00dcbernachtungskosten weiterhin solide. Dies bildet die Grundlage f\u00fcr den Betrieb von Serviced Apartments, die nicht allein von der Wertsteigerung, sondern auch von der Auslastung und den \u00dcbernachtungspreisen abh\u00e4ngig sind.<\/p>

Wie Serviced Apartments aufgebaut sind<\/h4>

Serviced Apartments nehmen eine Position zwischen Wohnimmobilien und Gastgewerbe ein. K\u00e4ufer erwerben eine m\u00f6blierte Einheit mit vertraglich vereinbartem Zugang zur Hotelinfrastruktur. Im Gegenzug akzeptieren sie Einschr\u00e4nkungen bei der pers\u00f6nlichen Nutzung und verpflichten sich, die Wohnung f\u00fcr den gr\u00f6\u00dften Teil des Jahres zu vermieten. Die Nutzungsregeln variieren stark. In einigen Anlagen d\u00fcrfen Eigent\u00fcmer die Wohnung vier Wochen im Jahr nutzen, wobei in der Hochsaison nur zwei Wochen erlaubt sind. In anderen Resorts besteht die Verpflichtung, die Einheit f\u00fcr eine festgelegte Anzahl von Spitzenwochen freizugeben. In Davos erlauben die mit dem Hard Rock Hotel verbundenen Markenresidenzen eine pers\u00f6nliche Nutzung von bis zu acht Wochen pro Jahr, wobei ein Anteil auf Spitzenzeiten entf\u00e4llt.<\/p>

Diese Regeln bestimmen die Vermietungskapazit\u00e4t und die Wirtschaftlichkeit. Die vermarkteten Nettorenditen liegen in der Regel zwischen 2,5 und 3,5 Prozent nach Betriebskosten. Die tats\u00e4chlichen Ergebnisse h\u00e4ngen von der Auslastung, der Preisgestaltungsmacht, den Instandhaltungskosten und den vom Betreiber berechneten Geb\u00fchren ab. Der gesamte Gastgewerbesektor weist nach wie vor erhebliche ungenutzte Kapazit\u00e4ten auf. Schweiz Tourismus berichtet, dass die durchschnittliche j\u00e4hrliche Hotelauslastung unter 45 Prozent bleibt. Die Nachhaltigkeit von Serviced-Apartment-Konzepten h\u00e4ngt daher von ihrer F\u00e4higkeit ab, G\u00e4ste auch au\u00dferhalb der Hochsaison anzuziehen. Resorts mit H\u00f6henvorteilen und starker Markenpr\u00e4senz schneiden in der Regel besser ab. In internationalen Vergleichen der Schneesicherheit z\u00e4hlt Zermatt regelm\u00e4\u00dfig zu den widerstandsf\u00e4higsten Reisezielen.<\/p>

Finanzierung und Entwicklungsanreize<\/h4>

Das Modell bringt die Interessen von Bautr\u00e4gern, Hotelbetreibern und Kommunen in Einklang. Hotels k\u00f6nnen Renovierungen oder Erweiterungen finanzieren, indem sie einen Teil ihres Bestands an private Eigent\u00fcmer verkaufen und gleichzeitig die operative Kontrolle behalten. Kommunen erh\u00f6hen ihre Beherbergungskapazit\u00e4ten, ohne dass es zu politischem Widerstand aufgrund von ungenutzten Zweitwohnungen kommt. Bautr\u00e4ger erhalten Zugang zu einem Vertriebskanal f\u00fcr Projekte, die nach geltendem Recht nicht als uneingeschr\u00e4nkte Zweitwohnungen gelten w\u00fcrden.
Beispiele veranschaulichen die Reichweite des Modells. In Grimentz befinden sich sechs mehrst\u00f6ckige Chalets mit fast sechzig Wohnungen im Bau, von denen etwa die H\u00e4lfte bereits verkauft ist. In Lenzerheide wurde etwa ein Drittel der Einheiten in einem neuen Resort innerhalb des ersten Jahres der Vermarktung verkauft, gr\u00f6\u00dftenteils an K\u00e4ufer aus dem Gro\u00dfraum Z\u00fcrich. Die Sanierung von San Bernardino umfasst 55 Serviced Apartments in drei Geb\u00e4uden und ist Teil einer umfassenderen Initiative zur Wiederbelebung der Region.<\/p>

Risiken und Datenl\u00fccken bleiben bestehen<\/h4>

Die Struktur birgt Risiken. Die Eigent\u00fcmer sind von der Leistung des Betreibers und der langfristigen Attraktivit\u00e4t des Resorts abh\u00e4ngig. Vertragliche Verpflichtungen k\u00f6nnen sich auf die Wiederverkaufsbedingungen und die Liquidit\u00e4t auswirken. Serviced Apartments steigen m\u00f6glicherweise nicht in gleichem Ma\u00dfe im Wert wie uneingeschr\u00e4nkte Zweitwohnungen, da Nutzungsrechte und Mietverpflichtungen den K\u00e4uferkreis einschr\u00e4nken k\u00f6nnen. Die Finanzierungsbedingungen k\u00f6nnen sich von denen herk\u00f6mmlicher Wohnbaukredite unterscheiden und h\u00f6here Eigenkapitalanteile erfordern.
Auch bei den Marktdaten gibt es L\u00fccken. W\u00e4hrend die Renditeerwartungen weithin bekannt sind, gibt es keine umfassenden \u00f6ffentlichen Daten, die die tats\u00e4chliche Betriebsleistung der einzelnen Resorts erfassen. Die Informationen zu Wiederverkaufspreisen sind begrenzt, und die Liquidit\u00e4t variiert von Projekt zu Projekt. Diese Unsicherheiten erfordern eine sorgf\u00e4ltige Bewertung der einzelnen Entwicklungen.<\/p>

Ein Segment mit hohem Wachstumspotenzial<\/h4>

Trotz der Einschr\u00e4nkungen haben sich Serviced Apartments zu einem festen Bestandteil des Immobilienmarktes in den Alpen entwickelt. Sie sind eine Antwort auf regulatorische Auflagen und den Mangel an neuen Angeboten im Bereich der klassischen Zweitwohnungen. Sie erf\u00fcllen die Kapitalanforderungen von Hotels und die Planungsauflagen der Gemeinden. Die UBS rechnet mit einem moderaten Preiswachstum bei Ferienwohnungen, doch die Knappheit bleibt ein zentrales Merkmal des Immobilienmarktes in den Alpen. Serviced Apartments bieten eine kontrollierte Form der Beteiligung an einem eingeschr\u00e4nkten Markt in einer Zeit, in der der Neubau von freien Zweitwohnungen begrenzt ist. Ihre Expansion d\u00fcrfte sich fortsetzen, solange die Regulierung streng bleibt und die touristische Nachfrage robust bleibt.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Referenzen (APA)<\/h4>
  • Andermatt Swiss Alps. (2024). Fakten und Zahlen. https:\/\/andermatt-swissalps.ch<\/li>
  • Statistisches Bundesamt. (2025). Beherbergungsstatistik 2024\u20132025 Wintersaison. https:\/\/www.bfs.admin.ch<\/li>
  • HotellerieSuisse. (2023). \u00dcbersicht Serviced Apartments. https:\/\/www.hotelleriesuisse.ch<\/li>
  • Schweiz Tourismus. (2024). Strategie 2024\u20132026. https:\/\/www.stnet.ch<\/li>
  • UBS. (2024). European Alpine Property Focus 2024. UBS Chief Investment Office.<\/li>
  • UBS. (2025). European Alpine Property Focus 2025. UBS Chief Investment Office. https:\/\/www.ubs.com<\/li><\/ul>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    Ferienh\u00e4user in den Schweizer Alpen sind zu einer knappen und immer teurer werdenden Anlageform geworden. Laut dem UBS Alpine Property Focus 2025 sind die Preise f\u00fcr Zweitwohnungen in den Alpen seit 2020 um fast 30 Prozent gestiegen.<\/p>","protected":false},"author":3,"featured_media":992898,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[90],"tags":[137,138,135,139,136,133,134],"class_list":["post-992897","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-real-estate-capital","tag-andermatt","tag-apartment-rental","tag-gstaad","tag-serviced-apartments","tag-st-moritz","tag-verbier","tag-zermatt"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/capiwell.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/992897","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/capiwell.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/capiwell.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=992897"}],"version-history":[{"count":4,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/992897\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":992902,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/992897\/revisions\/992902"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media\/992898"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/capiwell.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=992897"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=992897"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=992897"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}