{"id":991921,"date":"2025-11-24T12:58:09","date_gmt":"2025-11-24T12:58:09","guid":{"rendered":"https:\/\/capiwell.ch\/?p=991921"},"modified":"2025-11-24T12:58:15","modified_gmt":"2025-11-24T12:58:15","slug":"wie-lex-koller-auslandische-immobilieninvestitionen-in-der-schweiz-beeinflusst","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/capiwell.ch\/de\/wie-lex-koller-auslandische-immobilieninvestitionen-in-der-schweiz-beeinflusst\/","title":{"rendered":"Wie sich die Lex Koller auf ausl\u00e4ndische Immobilieninvestitionen in der Schweiz auswirkt"},"content":{"rendered":"
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Dennoch muss man sich bei Investitionen in Schweizer Immobilien mit Vorschriften auseinandersetzen, die von ausl\u00e4ndischen Investoren oft missverstanden werden. Im Mittelpunkt dieser Vorschriften steht die Lex Koller, ein Bundesgesetz, das den Besitz von Immobilien durch Personen regelt, die nicht im Land wohnen.<\/span><\/p>

Dieser Artikel gibt einen praktischen \u00dcberblick \u00fcber die Lex Koller, was sie f\u00fcr Investoren bedeutet, die nicht in der Schweiz ans\u00e4ssig sind, welche Regeln f\u00fcr die einzelnen Kantone gelten und wo Zweckgesellschaften (SPVs) eine Rolle spielen. Au\u00dferdem werden die Herausforderungen und M\u00f6glichkeiten f\u00fcr potenzielle K\u00e4ufer er\u00f6rtert, die die Vorschriften einhalten wollen.\u00a0<\/span><\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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Was ist Lex Koller?<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Das 1983 verabschiedete Bundesgesetz \u00fcber den Erwerb von Grundst\u00fccken durch Personen im Ausland ist seit seiner letzten gro\u00dfen Revision im Jahr 1997, als Arnold Koller Bundespr\u00e4sident war, auch als Lex Koller bekannt. Sein Hauptziel ist es, das ausl\u00e4ndische Eigentum an Immobilien in der Schweiz zu begrenzen, damit der Wohnraum f\u00fcr die Schweizerinnen und Schweizer erschwinglich bleibt und die Menschen keine H\u00e4user kaufen, nur um Geld zu verdienen.<\/span><\/p>

Lex Koller macht einen Unterschied zwischen:<\/b><\/p>

  • Schweizer B\u00fcrger und Einwohner: In der Regel frei, Immobilien zu kaufen.<\/span><\/li>
  • Ausl\u00e4nder, die nicht in der Schweiz leben: Unterliegen strengen Kontrollen und ben\u00f6tigen oft eine Genehmigung der kantonalen Beh\u00f6rden.<\/span><\/li><\/ul>

    Das Gesetz gilt f\u00fcr Wohnh\u00e4user, Bauland und in bestimmten F\u00e4llen auch f\u00fcr einige Arten von Gewerbeimmobilien. Verschiedene Kantone haben die Lex Koller im Laufe der Zeit unterschiedlich ausgelegt und durchgesetzt, was es f\u00fcr ausl\u00e4ndische Investoren schwierig macht, sie einzuhalten.<\/span><\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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    Wie sich die Lex Koller auf Anleger auswirkt, die nicht in der Schweiz leben<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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    Zusammenfassend l\u00e4sst sich sagen, dass die Lex Koller f\u00fcr Ausl\u00e4nder, die in Schweizer Immobilien investieren, drei Hauptauswirkungen hat:<\/span><\/p>

    • Beschr\u00e4nkungen f\u00fcr Erstwohnsitze. Gebietsfremde k\u00f6nnen in der Regel keine Schweizer Wohnungen f\u00fcr den pers\u00f6nlichen Gebrauch kaufen. Ausnahmen gibt es f\u00fcr Grundst\u00fccke in ausgewiesenen Gewerbegebieten oder Tourismusgebieten, die f\u00fcr Zweitwohnungen zugelassen sind.<\/span><\/li>
    • Beschr\u00e4nkungen f\u00fcr Anlageobjekte. Gebietsfremde k\u00f6nnen nicht einfach Wohnungen in St\u00e4dten wie Z\u00fcrich, Genf oder Basel kaufen, die als Miet- oder Spekulationsobjekte sehr gefragt sind. In vielen Kantonen k\u00f6nnen nur wenige Neubauten von Personen aus anderen L\u00e4ndern gekauft werden.<\/span><\/li>
    • Jede ausl\u00e4ndische Transaktion muss von den kantonalen Beh\u00f6rden genehmigt werden. Dabei wird gepr\u00fcft, ob der Kauf wirtschaftlich sinnvoll ist, etwa um den Tourismus in der Region anzukurbeln, oder ob er die Wohnungsnot noch versch\u00e4rfen k\u00f6nnte.<\/span><\/li>
    • Das Gesetz kann f\u00fcr gut verdienende Ausl\u00e4nder, die Schweizer Immobilien kaufen m\u00f6chten, ein gro\u00dfes Problem darstellen. Gl\u00fccklicherweise gibt es f\u00fcr Ausl\u00e4nder v\u00f6llig legale M\u00f6glichkeiten, zu investieren und dabei die Vorschriften einzuhalten.\u00a0<\/span><\/li><\/ul>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
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      SPVs und andere L\u00f6sungen f\u00fcr Ausl\u00e4nder<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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      Der Einsatz von Zweckgesellschaften (SPVs) ist eine der besten M\u00f6glichkeiten f\u00fcr Investoren, die nicht in der Region leben, um zu investieren. Zweckgesellschaften sind Unternehmen, die bestimmte Dinge besitzen, z. B. Immobilien. Mit der Lex Koller k\u00f6nnen Gebietsfremde indirekt Immobilien kaufen, indem sie Geld in eine Schweizer Gesellschaft einbringen, die Immobilien besitzt.<\/span><\/p>

      Warum Lex Koller die Arbeit von SPVs zul\u00e4sst:<\/b><\/p>

      • Technisch gesehen ist das Eigentum ein Unternehmen, nicht eine Person.<\/li>
      • Lokale Direktoren oder Managementstrukturen k\u00f6nnen dazu beitragen, die gesetzlichen Anforderungen in der Schweiz zu erf\u00fcllen.<\/li>
      • SPVs k\u00f6nnen eine Reihe von Investoren zusammenbringen, wodurch der Betrag, den jeder einzelne investieren muss, sinkt.<\/li><\/ul>

        SPVs erm\u00f6glichen es ausl\u00e4ndischen Investoren, st\u00e4dtische Wohn- und Gewerbeimmobilien zu erwerben, ohne die gleichen Regeln wie bei direktem Eigentum beachten zu m\u00fcssen. Immer mehr Plattformen, darunter Crowdinvesting-Websites wie CapiWell, unterst\u00fctzen die Einf\u00fchrung dieser ausl\u00e4nderfreundlichen Strukturen.<\/span><\/p>

        Beispiel:<\/strong> Nehmen wir an, Sie leben in Deutschland und m\u00f6chten CHF 200\u2019000 in ein Mehrfamilienhaus in Z\u00fcrich investieren. Sie k\u00f6nnen es nicht direkt kaufen. In der Schweiz wird stattdessen eine Zweckgesellschaft gegr\u00fcndet, die Eigent\u00fcmerin der Immobilie ist. Sie kaufen Anteile an der Zweckgesellschaft und erhalten einen Anteil an den Mieteinnahmen sowie die Chance, von einer Wertsteigerung der Anteile zu profitieren. Hier ist alles legal: Die Zweckgesellschaft ist schweizerisch, so dass die Lex Koller keine Einschr\u00e4nkungen vorsieht. <\/span><\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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        Kantonspezifische Einschr\u00e4nkungen<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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        Die Lex Koller ist ein Bundesgesetz, wird aber von den verschiedenen Kantonen unterschiedlich umgesetzt und ausgelegt. Einige Kantone sind sehr streng, w\u00e4hrend andere flexibler sind.\u00a0<\/span><\/p>

        • Z\u00fcrich
          <\/b>Z\u00fcrich ist einer der Kantone, die es Menschen, die nicht dort wohnen, am schwersten machen, ein Haus zu kaufen. <\/span>Es ist nicht \u00fcblich, dass Ausl\u00e4nder eine Genehmigung f\u00fcr den Kauf von Wohneinheiten im Zentrum von Z\u00fcrich erhalten. Vielversprechender sind Gewerbeimmobilien, Sanierungsprojekte oder der Besitz einer Zweckgesellschaft.<\/span><\/li>
        • Genf
          <\/b>In Genf gelten strenge Regeln, weil es eine gro\u00dfe Nachfrage und wenig Platz gibt. <\/span>Es gibt strenge Vorschriften f\u00fcr Zweitwohnungen, und f\u00fcr Personen, die dort nicht wohnen, ist es schwierig, eine Kaufgenehmigung zu erhalten. <\/span>Mit Tourismus- oder Gastgewerbeprojekten haben Sie vielleicht bessere Chancen, aber es ist fast unm\u00f6glich, ein Haus f\u00fcr sich selbst zu kaufen.<\/span><\/li>
        • Basel
          <\/b>Basel ist etwas flexibler als Z\u00fcrich oder Genf, vor allem, wenn es um gewerbliche oder gemischt genutzte Projekte geht. <\/span>Wohnimmobilien im Besitz von Gebietsfremden sind recht selten, aber Zweckgesellschaften werden h\u00e4ufig genutzt, um ausl\u00e4ndische Gelder f\u00fcr lokale Mietobjekte zu b\u00fcndeln.<\/span><\/li>
        • Lausanne und der Kanton Waadt
          <\/b>Die Regeln in Lausanne sind nicht allzu streng. <\/span>Einige neue H\u00e4user in bestimmten Gebieten k\u00f6nnen mit Genehmigung der Regierung f\u00fcr ausl\u00e4ndische Investoren zug\u00e4nglich sein. SPVs sind eine beliebte Alternative.<\/span><\/li>
        • Andere Kantone
          <\/b>In touristisch gepr\u00e4gten Gebieten wie Graub\u00fcnden und Wallis ist der Erwerb einer Zweitwohnung nur an bestimmten Orten m\u00f6glich.<\/span><\/li><\/ul>

          Im Allgemeinen sind Kaufgenehmigungen in l\u00e4ndlichen oder weniger dicht besiedelten Gebieten leichter zu erhalten, aber das Wachstumspotenzial ist geringer als in St\u00e4dten.<\/span><\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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          Was ausl\u00e4ndische Investoren tun sollten<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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          Wenn Sie nicht in der Schweiz leben, m\u00fcssen Sie sorgf\u00e4ltig planen, bevor Sie eine Schweizer Immobilie kaufen. Hier erfahren Sie, wie Sie das Schritt f\u00fcr Schritt tun:<\/span><\/p>

          • Wissen Sie, was Sie tun wollen. Entscheiden Sie, ob Ihr Ziel darin besteht, Geld mit der Miete zu verdienen, den Wert Ihrer Immobilie zu steigern oder beides. So k\u00f6nnen Sie herausfinden, ob eine Zweckgesellschaft (oder eine andere Unternehmensstruktur) sinnvoll ist und welche Sie w\u00e4hlen sollten.<\/span><\/li>
          • Erkundigen Sie sich bei dem Kanton, in dem sich die Immobilie befindet, nach den kantonalen Beschr\u00e4nkungen. Erkundigen Sie sich, ob die Immobilie im Besitz einer Person aus einem anderen Land sein kann und welche Genehmigungen erforderlich sind.<\/span><\/li>
          • Denken Sie an SPVs oder Unternehmenseigentum. SPVs erm\u00f6glichen es ausl\u00e4ndischen Investoren, ihr Geld zu b\u00fcndeln und legal Schweizer Wohn- und Gewerbeimmobilien zu kaufen. Vergewissern Sie sich, dass die Zweckgesellschaft korrekt mit Schweizer Management und Governance eingerichtet ist.<\/span><\/li>
          • Konzentrieren Sie sich auf Projekte, die den ESG-Regeln entsprechen oder f\u00fcr Unternehmen bestimmt sind. F\u00fcr Hotels, Wohngemeinschaften und energieeffiziente Geb\u00e4ude gibt es in der Regel weniger Regeln zu beachten. In einigen Kantonen stehen diese Arten von Projekten ganz oben auf der Liste der f\u00fcr ausl\u00e4ndische Investoren zu genehmigenden Projekte.<\/span><\/li>
          • Lassen Sie sich von Anw\u00e4lten und Steuerexperten beraten. Das Schweizer Immobilienrecht ist kompliziert. Investoren, die nicht im Land leben, m\u00fcssen sowohl die Lex Koller als auch die kantonalen Steuergesetze kennen. Bei SPV-Strukturen k\u00f6nnen K\u00f6rperschaftssteuerprobleme auftreten, die eine sorgf\u00e4ltige Vorausplanung erfordern.<\/span><\/li><\/ul>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
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            SPV-Risiken<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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            Ausl\u00e4ndische Investoren sind immer noch mit besonderen Risiken konfrontiert, selbst bei Zweckgesellschaften oder anderen Unternehmensstrukturen:<\/span><\/p>

            • Ungewissheit \u00fcber Genehmigungen: Die kantonalen Beh\u00f6rden haben das letzte Wort bei Genehmigungen. Projekte k\u00f6nnen abgelehnt oder aufgeschoben werden.<\/span><\/li>
            • Liquidit\u00e4tsengp\u00e4sse: Anteile an Zweckgesellschaften (oder andere Formen von Immobilieninvestitionen in Teilbetr\u00e4gen) lassen sich zwar leichter verkaufen als herk\u00f6mmliche Immobilien, sind aber in der Regel schwieriger zu ver\u00e4u\u00dfern als Verm\u00f6genswerte, die an der B\u00f6rse gehandelt werden.<\/span><\/li>
            • H\u00f6here Kosten: Rechts-, Gesch\u00e4fts- und Verwaltungskosten k\u00f6nnen die Nettorendite verringern.<\/span><\/li>
            • Ver\u00e4nderungen auf dem Markt: St\u00e4dtische Schweizer Immobilien sind stark, aber Konjunktur- oder W\u00e4hrungsschwankungen k\u00f6nnen die Rendite beeintr\u00e4chtigen.<\/span><\/li><\/ul>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
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              Lex Koller und Anlagestrategie<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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              F\u00fcr ausl\u00e4ndische Investoren sollte die Lex Koller in ihre Immobilienstrategien einflie\u00dfen:<\/span><\/p>

              • F\u00fcr urbane M\u00e4rkte sollten Sie sich auf SPVs konzentrieren: Es ist f\u00fcr Ausl\u00e4nder fast unm\u00f6glich, in Z\u00fcrich und Genf direkt Immobilien zu besitzen, aber SPVs erm\u00f6glichen dies indirekt.<\/span><\/li>
              • In der Waadt (Lausanne), in einigen touristischen Gebieten und in l\u00e4ndlichen Kantonen ist der Besitz von Immobilien f\u00fcr Nichtans\u00e4ssige m\u00f6glich. Diese Gebiete sind die besten Orte, um direkt zu kaufen.<\/span><\/li>
              • Setzen Sie ESG- und Sanierungsprojekte an die erste Stelle: Schweizer Kantone bevorzugen touristische Infrastrukturen und nachhaltige Entwicklung und sind eher bereit, ausl\u00e4ndische Investoren f\u00fcr solche Projekte zuzulassen.<\/span><\/li>
              • Erw\u00e4gen Sie eine Diversifizierung: Die Mischung von st\u00e4dtischen Zweckgesellschaften mit Investitionen in l\u00e4ndlichen Gebieten oder Zweitwohnungen kann Ihnen helfen, Ihr Kapital zu vermehren, Geld mit der Miete zu verdienen und die Regeln einzuhalten.<\/span><\/li><\/ul>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
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                SPV-Fallstudie<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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                Nehmen wir an, ein deutscher Investor m\u00f6chte in den Z\u00fcrcher Immobilienmarkt einsteigen, ohne die Lex Koller zu brechen:<\/span><\/p>

                • Der Investor findet ein Wohnprojekt in Z\u00fcrich West.<\/span><\/li>
                • Eine Schweizer Zweckgesellschaft wird gegr\u00fcndet, um die Immobilie zu kaufen. Es werden Direktoren aus der Schweiz und ein professionelles Managementteam vor Ort eingesetzt.<\/span><\/li>
                • Der Investor kauft SPV-Anteile. Die Mieteinnahmen werden gerecht aufgeteilt, und die Kapitalgewinne werden auf der Ebene der Zweckgesellschaft aufgebaut.<\/span><\/li>
                • Das SPV ist konform mit der Lex Koller. Der Wohnsitz des Investors hat keinen Einfluss auf die Rechtm\u00e4\u00dfigkeit der Struktur in der Schweiz.<\/span><\/li>
                • Dieser Ansatz erfreut sich zunehmender Beliebtheit und erm\u00f6glicht es ausl\u00e4ndischen Anlegern, an den besten M\u00e4rkten der Schweiz zu partizipieren, ohne irgendwelche Regeln zu verletzen.<\/span><\/li><\/ul>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
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                  Abschlie\u00dfende \u00dcberlegungen<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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                  Die Lex Koller ist nach wie vor ein wichtiger Bestandteil des Schweizer Immobilienrechts. Sie sch\u00fctzt den Wohnungsmarkt in der Schweiz und schr\u00e4nkt gleichzeitig ausl\u00e4ndische K\u00e4ufe ein, die nur zu Investitionszwecken get\u00e4tigt werden. F\u00fcr Investoren, die nicht in der Region wohnen, ist es schwierig, in Gro\u00dfst\u00e4dten wie Z\u00fcrich und Genf direkt ein Haus zu erwerben. In Lausanne ist es nicht so schwierig, und in einigen touristischen Gebieten ist es etwas einfacher.<\/span><\/p>

                  Ausl\u00e4ndische Investoren k\u00f6nnen jedoch Schweizer Immobilien in \u00dcbereinstimmung mit der Lex Koller kaufen, wenn sie sorgf\u00e4ltig planen. SPVs, Unternehmensstrukturen und Projekte, die sich auf ESG konzentrieren, sind allesamt M\u00f6glichkeiten, sich legal an den Immobilienm\u00e4rkten von Z\u00fcrich, Genf, Basel und Lausanne zu beteiligen.<\/span><\/p>

                  Schweizer Immobilien sind nach wie vor einer der besten Investitionsstandorte in Europa, wenn Sie als ausl\u00e4ndischer Investor bereit sind, sich mit den kantonalen Vorschriften auseinanderzusetzen, die rechtlichen Details zu verstehen und mit erfahrenen Beratern zusammenzuarbeiten. Plattformen, die den Besitz von SPVs erleichtern, machen den Prozess sogar noch einfacher, indem sie Bruchteilseigentum und Zugang zu Verm\u00f6genswerten von institutioneller Qualit\u00e4t erm\u00f6glichen.<\/span><\/p>

                  Kurzum, die Lex Koller stellt eine Herausforderung - aber keine un\u00fcberwindbare - f\u00fcr ausl\u00e4ndische Investoren dar, die einen strategischen Ansatz f\u00fcr den Besitz von Schweizer Immobilien verfolgen.<\/span><\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

                  Verstehen Sie die Immobilienbeschr\u00e4nkungen in der Schweiz, wie sie sich auf Menschen auswirken, die nicht dort leben, und wie Sie auch dann investieren k\u00f6nnen, wenn das Gesetz Ihnen im Weg steht. Menschen auf der ganzen Welt wissen, dass die Schweiz einen starken Immobilienmarkt mit hohen Preisen hat. Z\u00fcrich, Genf, Basel und Lausanne geh\u00f6ren zu den besten Orten in Europa, um Immobilien zu kaufen, da die Preise stabil bleiben und die Renditen langfristig gut sind.<\/p>","protected":false},"author":2,"featured_media":992135,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[90],"tags":[91],"class_list":["post-991921","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-real-estate-capital","tag-real-estate-investment"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/capiwell.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/991921","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/capiwell.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/capiwell.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=991921"}],"version-history":[{"count":11,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/991921\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":992371,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/991921\/revisions\/992371"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media\/992135"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/capiwell.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=991921"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=991921"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/capiwell.ch\/de\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=991921"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}